逆按揭在港可行嗎？
日期：2010-06-21
「逆按揭」意思指逆轉的按揭安排，即並非是傳統由業主向銀行供款，而是銀行每月支付一筆款項給業主，條件是業主需將物業抵押予銀行；業主一般可在抵押物業居住至百年歸老，但離世後物業的擁有權需歸銀行所有。逆按揭在西方國家已推行多年，主要針對退休人士而設。
不少港人營營役役大半生都是為了供樓，退休時擁有一層自己的物業，但個人積蓄卻未必足夠維持退休後的生活水平，或應付突然性支出如醫療費用等，尤其是港人長壽，退休生活可長達20至30年。按揭證券公司早前已表示正重新研究「逆按揭」的可行性，推行逆按揭計劃可使業主以磚頭套取流動現金，改善退休生活。
此外，本港人口老化問題日趨嚴重，根據政府統計資料，廿多年後香港每4個人當中便有1位是超過65歲的長者，對於政府來說，逆按揭亦是可紓緩老化問題及減輕援助開支的方法之一。
不過，筆者認為香港要推行逆按揭需面對多重問題，一方面是銀行認為逆按揭的吸引性不大，實難推動銀行撥出新資金開拓新市場。銀行傳統業務以賺取利息為主，物業只是按揭貸款中的抵押品，相信銀行根本不希望收回物業拍賣或放售，偏離主業，並增加業務的複雜性。
再者，逆按揭的利潤遠不及傳統按揭可觀，銀行還需要解決長期向業主發放定額款項之資金成本問題。正如上期所述，港人之退休生活可長達20至30年，期間銀行難以確保業主妥善維修物業，而樓宇變舊及樓市下滑亦產生物業價值下跌的風險。
另一方面，香港的獨特文化亦令逆按揭需求不如西方國家大。中國人普遍仍有將物業留給子女的傳統觀念，故未必認同銀行收回物業的做法。而且，香港房地產市場活躍，不少人視物業為投資工具，買樓寄望升值，業主或寧願待樓價或租金上升時出售或出租物業，自己轉住另一單位，亦不甘抵押予銀行換取定額款項；而且銀行在計算各項風險後，估值一定大大降低。
就上述來看，若要逆按揭在沒有政府的支持下，只作為商業產品在港推行，實為困難重重。
中原按揭董事總經理王美鳳
