H按推動轉按熱潮

日期：2010-07-05

按息持續處於歷史低水平，低息環境促使不少業主考慮轉按，以減省供樓利息支出。金管局最新住宅按揭統計顯示今年5月份新批出之轉按宗數突破5000大關，金額高達112億元，兩個數字俱創下紀錄以來新高。而且，轉按類別已佔去新批按揭之三成，可見市場上出現一片轉按熱潮。

帶動轉按熱潮的其中一個原因，正是因為目前銀行同業拆息按揭(H 按)仍然較傳統最優惠利率按揭(P按)慳息，兩者息差仍闊，吸引不少借款人由P按轉用H按。上述按揭統計報告亦指出5月份H按之選用比例已高達82.7%，大幅拋離P按達66個百分點。

去年至今H按具有前所未見的慳息優勢，H按息率持續低於P按息率達1厘。假設原有按揭息率是P減3% (P: 5.25%)，現時實際按息為2.25厘，若轉用市場上一個H加0.7%計劃，以近日一個月期拆息0.5厘計算，實際按息為1.14厘；以轉按貸款額250萬計算，轉按後之每月供款是$11,654，不但少供$1,291，歸還本金例更由64%上升至80%，確實十分吸引。不過，拆息波動性大，轉按人士宜將H按鎖定利率上限與原有計劃之按息比較，以平衡量息率上升的風險。

在決定轉按前，業主應先確定原有按揭是否仍處於罰息期，若於期內轉按，原有銀行便會向業主收取罰息，金額約介乎貸款額之1%-3%，費用不輕，故待罰息期過後轉按較佳。由於轉按涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契，故業主需支付一筆律師費辦理按揭手續。現時銀行為了吸納新按揭客戶，大多可向新造及轉按客戶提供現金回贈，金額可高達貸款額之0.5%至1%，一般已足夠抵銷轉按律師費支出。

筆者亦要提醒業主，在一般情況下，轉按銀行會要求重新訂立罰息期，若業主已有計劃在短期內換樓或轉售單位，則未必適合轉按，又或需選擇較短罰息期之計劃。