少量估價不足個案浮現市場

日期：2010-08-16

物業估價以區內成交價作為其中一個重要的參考指標，亦包含一些對後市的睇法；當樓市已持續暢旺一段日子，大部份物業估價理應不會出現問題，因市場已累積一些緊隨樓市升勢的成交價。不過，近日有銀行指出部份樓宇已出現估價不足的問題，原因為何呢？

目前市場上出現了少部份估價不足的情況，主要分為兩類，其中一類是基於樓價上升過急所致。現時整體樓價對比97年大約尚有兩成差距，而近日有些大型屋苑的新造成交價卻陸續出現「破97」或「貼97」個案，此類成交價的上升速度較區內其他單位來得急和猛，其突破性高價亦偏離區內普遍價格，故較易出現銀行追不到價的情況。

樓市自6月賣地後轉角向上衝，用家及投資者一窩蜂地吸納樓盤，所謂筍盤或貼近市價的樓盤當然較快獲承接，接着市場開始出現較多心雄的業主，眼見樓市牛氣沖天，紛紛提高價錢，窒礙買家入市步伐，部份屋苑便有機會呈膠著狀態。在此情況下，最受市場追捧的藍籌屋苑或盤源偏少的豪宅，較易有買家按捺不住，願意付出較大市場溢價承接單位，但銀行卻未能追到價，故出現估價不足的情況。例如現時太古城的平均呎價為8,000多元，而近日有呎造萬元的單位在市場成交，價破97兼創歷史新高紀錄，銀行A及B對有關單位的估價分別較成交價低5%及8%。

另一類是流轉率低的屋苑或物業類別如村屋，由於成交量少，周遭未有反映大市的成交價可供參考，令部份銀行估價趨向保守。由於按揭成數需按物業估值計算，若出現估價不足的情況，銀行按樓價批出的按揭成數便會降低，買家需多付首期或再提高按揭成數。這樣對於手頭資金較緊的買家來說，可謂大失預算。然而，不同銀行的估價參差，差距可以是頗大的。若有需要，買家可在入市前先找銀行為心儀單位估價，以便瞭解單位是否有不到價之現象。在樓市暢旺的時候，若向銀行出示已簽妥之合約，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，但幅度一般在3%-5%以內。

中原按揭董事總經理王美鳳