解讀收緊樓按措施(三)

日期：2010-09-06

金管局在8月中推出一系列收緊樓按措施當中，要求銀行在計算供款佔入息比率(Debt-to-income-ratio；簡稱DTI)時，一律劃一不可超過50%。不少人有疑問，以往銀行不是一直要求借款人的每月還款總額不可超過入息的一半嗎？那不是有招等於無招嗎？原因是以往不少銀行均接納高收入客戶類別(一般指家庭收入達6萬元或以上)的DTI為60%，事實上，香港按揭證券公司亦曾於2005年1月份將按揭保險計劃申請人的DTI提高至60%。由於計算DTI 需包括每月按揭供款及所有其他債務的總還款額，若借款人每月供樓金額連同其他私人貸款、分期付款等總還款額超過月入的一半，以往部份銀行亦可以上限不超於月入的6成計算。

現時拆息按揭大行其道，實際按揭息率低於1厘；然而，拆息波動性大，銀行在計算DTI 時，並非以拆息按揭利率計算，而是以最優惠利率為基準的鎖定利率上限計算，現時此利率上限一般約為2.25厘至2.5厘。因此，借款人需留意此點，以免錯誤預算按揭供款。

本地按揭息率已見底，將來總會重返加息周期，故此在還款能力方面，金管局亦要求銀行替借款人進行假設按息上升2厘的壓力測試，並將於9月15日開始實施，測試中的DTI不可高於60%。以借款人選擇20年還款期為例，而DTI 剛於50%上限，加息2厘後之DTI 將會上升至約60%，剛好通過壓力測試；但若然選擇25年或以上之供款年期，而DTI亦剛於50%上限，加息2厘後之DTI便已升穿60%。所以，對於供款預算較緊的置業人士來說，此措施之影響會較大。

事實上，以20年按揭供款期計，加息2厘後之每月供款將會上升約20%，若工資未能追及此增幅，供款負擔已可能變得過重；若遇上經濟逆轉，斷供風險更大增，故金管局此措施乃防患未然。不過，經過97樓市重災後，借款人在承造按揭方面一般已較為保守，不希望承受過大風險，目前DTI平均約在40%或以下水平，故此措施對普羅大眾的影響不大，用家無需擔心申請按揭難度因而大大提高。

中原按揭董事總經理王美鳳