二按產品湧現市場
日期：2010-09-20
二按一般指七成按揭之上的第二個按揭貸款，以往較常出現於發展商提供的新樓盤付款方法，一按仍由銀行提供，高達樓價之70%；而二按則由發展商附屬或夥拍的財務公司提供，一般高達樓價之20%至25%。但由於近年按揭保險計劃越趨普及，二按息率又偏高，發展商已漸少提供二按。
另一類是由財務機構提供之二按貸款，通常是原按揭以外的後加物業貸款，近年在市場上大行其道，但此類產品主要並非為首期不足的買家而設，而是主攻需要資金周轉或清還咭數的客戶。坊間的二按貸款主要有兩類，一類是聲稱無需補地價的居屋物業貸款。但在實質上，未補地價的居屋受房屋條例所限，業主不可私自進行二按，故所謂居屋二按只是冠以別名的私人貸款，並非以物業作抵押。
另一類二按貸款的金額上限以樓價估值的七成減去一按貸款餘額計算，有關貸款協議會於土地註冊處登記，以証明有關財務機構擁有債權人身份。此類二按物業貸款以不同賣點作招徠，例如聲稱比銀行更容易、更快捷及有彈性地批出貸款，亦有揚言15分鐘批出貸款，入息文件一切從簡等。
現時借款人與銀行簽訂的按揭契據中，一般訂明借款人不可隨意再將物業加按；而此類二按貸款實質上是沒有獲得一按銀行同意的，加上審批呎度較寬鬆，故屬於高風險性質貸款。換言之，貸款息率並不低，一般以每月平息作基準，連同一連串費用如手續費、估價費或年費等，實際年利率以十幾厘至幾十厘不等，與現時低至一厘之按揭息率不可相提並論，借款人宜謹慎衡量。
不過，由於此類二按產品靈活度高、批核程序簡便且可快速套現，可切合急需資金周轉的客戶以解燃眉之急；加上強大的廣告攻勢，捧場客有上升趨勢。近年不少財務機構瞄準此類二按貸款市場有發展空間，亦紛紛加入戰團。留意此類產品實質以短期解決資金周轉為主，故年期不會如樓宇按揭般長，一般短至數個月至長達10年不等，貸款額多以數十萬為上限。
中原按揭董事總經理王美鳳
