居屋補價貸款擔保計劃

日期：2010-09-27

按揭證券公司剛於本月中推出居屋補價貸款擔保計劃，以便業主可更有彈性解除轉讓限制。透過此計劃，居屋業主可向一按銀行申請二按性質之補地價貸款，一按連同二按金額可高達單位市值九成。

由於已屆滿五年轉讓限期的居屋，業主可選擇於申請補價前出售有關居屋，並在買賣過程使用樓價尾數支付補價金額，故未必有需要先為居屋補地價。而且，補價金額需根據物業市值計算，當樓價趨升的時候，補價金額亦會隨之提高；業主若非認為樓價將會持續向上，希望先以較低市值補地價，以待樓價上升時沽出單位賺取利潤，便不會急於向銀行貸款補地價，損失利息及擔保費等支出。現時樓價由低位已累積上升達四成半，居屋補價金額必然水漲船高，加上市場洋溢觀望情緒，更加削減居屋業主提前補地價的意欲。

以居屋第4期的置業個案為例，若於08年底以140萬元向房署買入一個位於馬鞍山的700多呎居屋單位，以現時單位市值之30%折扣率計算補價，金額約為80多萬。若申請補價貸款計劃並選擇三年還款期，每月還款額高達二萬多元，並非一般居屋業主可負擔，故相信業主多傾向選擇較長之還款年期。若改為二十年還款期，每月還款額則約為四千多元，連同一按每月共需還款約一萬元；若將單位補價後出租，租金已足可支付有關供款。不過，若將單位用作出租用途，擔保費則以總按揭成數超過市值六成的補價貸款部份計算，以二十年期擔保費率為3.3%計算，此個案的擔保費約為14,000元。由於借款人需於首三年繳交相同金額之擔保費(借款人提早清還受擔保的補價貸款部分除外)，三年的總費用便需42,000元；相信若非有可觀的租金收入，亦未必可推動居屋業主提早補地價。

然而，現時市場上尚有約二十五萬個未補地價居屋單位，新措施可為這些居屋業主提供融資渠道，增添處置業權的彈性，並可讓業主因應家庭組合的變化或需要將單位補價後出租，多少有助增加中小型單位的供應及加快居屋流轉率。

中原按揭董事總經理王美鳳