政府重藥下市況添變數

日期：2010-11-29

因應樓市泡沫風險增加，政府日前再度推出打壓樓市措施，其中以新開徵的短炒印花稅最備受關注。新措施下，買家在兩年內轉售物業，均需支付額外印花稅達5%至15%不等。雖則有關額外印花稅可由買賣雙方共同協商繳付，但相信在實質運作上，額外印花會反映在成交價之內。早前有炒家狂掃所謂 “細細粒” 200萬以下物業，其中原因是無需繳付印花稅，但現時計及基本成本後，如要在半年內轉售物業，等如樓價需在期內急升超過約18%才始有利潤。而700萬以上樓宇更需急升超過21%方有利潤可言，縱使持貨一年，若要在兩年內轉售單位，樓價亦需上升不少於12%；勿忘記，有利潤者仍需再繳付利得稅。

在此情況下，短期炒賣物業的投資者顯然會絕跡，這方面是切合政府實施所謂非常措施的目的，但對於部份用家的入市決定亦難免受影響。由於新措施所影響之轉售物業年期長達兩年，期內轉售不論賺蝕均須繳交高昂印花稅，部份用家或會害怕受綑綁及缺乏彈性而不敢貿然入市；加上不少買家置業前會考慮樓市前景，現時樓市增添了不明朗因素，新措施變相會促使一些買家先轉買為租。

是次政府措施亦包括收緊樓宇按揭方面，價值800萬或以上及1,200萬或以上物業的按揭成數分別降至6成及5成，並同時將所有非自住性質、公司名義及工商舖物業的按揭成數降至5成，換句話說，受影響的買家需多付一成至兩成首期方可入市。由於800萬至1200萬物業買家當中亦多為換樓家庭，資金實力較弱的買家便需撤銷換樓步署。是次收緊樓按措施雖然不涉及800萬以下之物業，但買家亦要留神，超過685萬元至800萬元以下物業的最高按揭額實則會略為不足7成，原因是設有480萬之按揭額上限。

筆者相信，市場上的買家會因短線投資者消失而減少，部份買家亦會轉為觀望，樓市交投因而無可避免地萎縮。短期市況需視乎多少長線用家決定入市支持樓市及業主的持貨能力，若果市場陸續出現急於沽貨離場及割價求售的業主，樓價或會出現較顯著的跌幅。雖然一些基本利好樓市因素不變，但似乎需要較長時間消化政府措施因素。

中原按揭董事總經理王美鳳