2011年樓按利率走勢
日期：2011-01-25
展望今年利率走勢，先要讓讀者知道，香港的樓按息率勢變化主要受三大因素所影響。
第一：美國利率走勢
眾所周知，在聯繫匯率制度下，香港整體利率走勢與美國掛勾，若美國重拾加息軌道，香港亦理應重返加息周期，那麼美國會何時加息呢？時而報喜時而報憂的美國經濟數據確實令人摸不着頭腦，然而當地相互拉動經濟的主要市場包括就業、樓房、消費方面仍然疲弱，縱然稍作回升的力度仍很低，為免拖慢尚未回穩的復蘇步伐，相信美國尚需一段頗長時間才有條件加息，連帶香港亦然。另一方面，香港在過去的減息周期中，沒有跟足美國的步伐，減息次數相差兩次、幅度則相差超過兩厘，假若沒有政治考慮以調高利率遏抑樓市，香港實質有條件滯後於美國加息。
第二：市場資金流向
自金融海嘯後，各國為了拯救經濟紛推寬鬆貨幣政策，推低利率，令環球資金流向投資回報高的地區，香港因此吸引大量資金流入，去年銀行體系結餘更曾一度突破3,000億元，並將銀行同業拆息持續推低至異常低的水平。目前雖則銀行水浸情況沒有那麼嚴重，但整體環境變化不大，加上美國第二輪量化寬鬆政策(QE2)效應亦令市場資金繼續充裕，香港經濟前景理想，吸引資金流入的機會仍高，此因素令利率上調的機會降低。
第三：銀行取態
在本地銀行取態方面，市場上投資抗通脹的風氣日盛，故不少銀行於去年已陸續恢復拓展投資業務，而樓宇按揭能為銀行帶來不俗的交叉銷售機會，間接有助非利息收入的增長。另一方面，樓宇按揭屬於優質及有抵押的貸款業務，其拖欠率持續處於歷史低位，加上市場資金充裕，而今年整體按揭貸款量料減少；在此情況下，預期銀行將繼續極力搶佔樓宇按揭業務，在激烈競爭之下，銀行不會輕易上調按揭利率。
綜合上述，筆者預測今年整體息率大致上走勢平穩、香港銀行同業拆息(HIBOR)料可保持低企。H按之實際息率仍處於約1厘水平，與P按(最優惠利率為基準的按揭)的實際息率約2.15厘相距超出1厘，由於H按與P按的息差仍闊，故H按慳息效果顯著，客戶對H按的需求自然強勁，亦推動銀行更積極推廣及批出H按產品。相信H按今年不難持續成為主流按揭，選用比例仍然高企；換言之，預料本地按揭利率可持續徘徊在約1厘之低水平。
雖則今年利率走勢應較平穩，然而，在本地通脹逐漸升溫下，按通脹率計算之實質利率則會呈下降趨勢。今年本地經濟增長動力將可延續，在環球食品及原油價格上升、經營成本增加及工資上升等因素下，加上港元跟隨美元貶值及內地輸入通脹推動下，通脹率將只有繼續呈上升趨勢，由於本港通脹率升穿3%之勢已成，故實質按揭利率等同由去年約「負1厘」降至今年「超過負2厘」之水平。而另一邊廂，實質存款利率亦由去年約「負2厘」降至「超過負3厘」之水平；換言之，今年雙負利率(實質按揭負利率及實質存款負利率)會進一步加劇，低利率環境延續。雙負利率之加深意味市民普遍更不情願將資金存放於銀行，白白讓金錢被通脹蠶食，加上實質借貸成本進一步降低，投資尋求高回報的意欲必然有增無減。
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
