解構香港逆按揭計劃
日期：2011-04-18
香港按揭證券公司預計在今年年中推行逆按揭(Reverse Mortgage)產品，名為『安老按揭試驗計劃』。逆按揭顧名思義是屬於一種逆轉的按揭安排，即並非如傳統按揭由業主向銀行供款，而是由銀行定期每月向業主支付一筆現金款項。條件是業主必須已供滿樓，並再將物業抵押予銀行，當中同樣涉及貸款利息，只是業主在生時無需償還，直至其離世後，銀行才安排收回物業，並將出售物業之收益用作支付之前累積給予業主的款項、利息、保險費及其他服務費等。
香港推行逆按揭的原因，與人口急劇老化問題息息相關，根據政府統計資料，廿多年後香港每4個人當中便有1位是超過65歲的長者；他們可能在營營役役大半生後已擁有一層物業作安居之用，但個人積蓄卻未必足夠支付退休後的生活費或突如其來的開支。而且，港人長壽，男士平均壽命達84歲，女士平均更達90歲，換言之，退休生活可長達20至30年，基本生活費已逾百萬。推行逆按揭一方面可為長者提供多一個融資選擇，尤其為『資產富收入貧』的長者以磚頭套取現金，改善退休生活；另一方面亦可減輕長者對政府的依賴，紓緩政府在援助長者方面的負擔。
若果逆按市場的需求及競爭大，對消費者當然是好事，連帶收取的費用及利息亦會較低，但在事實上，逆按揭多屬於由政府推動的產品，銀行某程度上是在支持政府及履行社會責任的前提下提供逆按揭，雖然逆按揭保險已保障銀行無需承擔虧損的風險，然而相信銀行對於逆按揭業務仍欠缺積極。銀行傳統業務以賺取息差為主，物業只屬按揭貸款的抵押品，銀行根本不希望收回物業，更遑論要待20至30年後透過複雜的拍賣或出售物業程序，方可取回貸出之款項及利息，屆時物業或許已成欠缺維修之舊樓，甚至需由保險墊底，利潤不高。逆按期內銀行需長期發放資金予借款人直至其離世，對銀行的資金流亦有欠保障。
而且，逆按揭不像傳統按揭一樣可為銀行提供交銷售的機會，皆因逆按用家一般是退休長者，對銀行來說，他們並非購買銀行產品的潛在客戶。再者，長者是否可以充份理解逆按揭的條款及借款人的責任，亦是銀行關注的問題，尤其在雷曼迷你債券事件陰霾下，銀行必然會察覺，若然長者群起表達對逆按之不滿，市民大眾一般會傾向支持長者，銀行之商譽或會受損。
另一方面，尤其在逆按揭推行初期，市場需求量未足以支持一個具規模的逆按市場，經營成本因而較高，削減了逆按業務的吸引力。雖然香港人思想已漸為西化，但目前已成為長者的一群，希望將物業資產留給下一代的中國傳統思想仍然牢固，故未必接受銀行收回物業的做法。事實上，逆按揭在其他多個國家如美國、英國、加拿大、法國、星加坡、韓國、印度等亦有推行，但使用率不高。
香港房地產市場活躍，不少人視物業為投資工具，業主或寧願待樓價或租金上升後出售或出租物業，自己轉住另一單位，亦未必甘心抵押予銀行換取定額款項。更重要的是，長者透過逆按計劃獲取的款項是固定不變的，並不會與市值或租金上升元素掛勾，亦不會連繫通脹問題。過往十年間樓價上升一倍、租金上升逾三成，換句話說，若選擇將物業出租，租金回報可不斷上升，但選擇從逆按套取之金額卻不斷被通脹蠶食而縮水。加上初期長者礙於對產品認識不深而未必有意欲沾手逆按，他們或許會擔心有關計劃隱藏一大堆費用、利息，離世後亦無法得知銀行以什麼價錢出售物業，會否遇着市道差而須賤賣物業等。
根據香港按揭證券公司公佈之優化版安老按揭試驗計劃，申請人必須為60歲或以上擁有非按揭自住物業之業主，借款人最多為二人，必須聯權擁有物業，而用作計算貸款額之物業估值上限為800萬港元。根據該計劃，借款人可選擇固定年期或終生領取款項，由於生死無從預計，筆者相信較多申請人會選擇終生提取款項之計劃。以一對60歲夫婦並擁有一個500呎、現值250萬港元的物業單位為例，二人共同申請安老按揭試驗計劃，並選擇終生收取年金，每月可獲取之款項僅為4,500港元，十年合計54萬港元；若夫婦改為將單位出租，每月可收取租金8,000港元、租金回報率3.8%，假設每兩年續租時租金均上升，十年後租金升幅同樣達3成，十年可收租金則可達110萬港元，並仍然完全擁有相信已升值不少的物業業權。
不過，逆按揭計劃最大的好處是長者可以繼續安居於原有居所，並在無需承擔任何投資及息率上升的風險下，獲得穩定的現金款項提昇退休生活水平。而且，優化版計劃新增六個月冷靜期，並可讓借款人在有需要的情況下獲取一筆過金額，用作支付醫療或維修費用，又或讓原本未合資格的申請人先清還原有物業按揭等，無疑可給長者多了一個改善現金流的渠道。
上文轉載自置業家居樓市講場專欄
中原按揭 董事總經理 王美鳳
