利率邁向正常化實質按息仍低

日期：2011-05-16

銀行在兩個月接連上調H按息率三次，並削減現金回贈，步伐之快，確實令筆者有少許錯愕。目前既非加息周期，是次銀行調高H按息乃屬於業內認同要擴闊息差的商業決定。

於銀行加息前，H按實際息率維持在1厘超低水平已達兩年之久，扣除資金成本、行政成本及現金回贈等支出，可以想象銀行尚有多少利潤可言。故此，銀行一直希望扭轉局面，惟金融海嘯後非利息業務一度萎縮，令傳統樓宇按揭成主力爭奪市場，激烈的競爭令按息趨降至歷史新低點。而今年銀行整體貸款增長可觀、資金出路增多，如工商舖按揭及商業貸款增加，內地收緊銀根令企業紛紛來港融資，這些業務之息差及利潤較高，並可提昇業務延展性；加上財富管理及投資業務增長強勁，銀行資金可作多元化投放，而無需局限於住宅樓宇按揭。同時，銀行的資金需求增加了，港元貸存比率由09年不足70%持續上升至最近達82%，存款量較少的中小型銀行已相繼調高定存息率爭取存款，部份一年期港元定存息率更超逾1厘，資金成本顯著上升，貸息又怎有不升之理。故此，當有大行牽頭加息，其他銀行都紛紛樂於跟隨。

銀行加息之舉為市民響起了息率正在逐步回升的訊號，亦意味利率已漸由超低水平邁向正常化。不過，本地按揭計劃一般由浮息及固定息率兩部份組成，近日銀行上調的是H按之固定利率，至於本地浮息很大程度上跟隨美息走勢，而美國今年加息機會甚微，故年內本地按息的波動幅度仍然有限。

加息後之實際息率較年初不足1厘上調至現時約為1.5厘至2.2厘不等，事實上，此水平仍處歷史低位，尤其通脹持續升溫並已逾4%，實質按息(即名義按息減去通脹率)明顯處於負數水平，故接連之銀行加息沒有構成很大的負面影響。事實上，上週賣地成績理想，壯大買家對後市的信心，市場已迅速消化加息之因素。

在大行牽頭下，市場H按息將陸續上調至H+1.5%至H+2%，為何息率上下限可達半厘之闊？其實現時銀行普遍按其業務策略、客戶關係及風險評估將利率分層化，若屬銀行之主要目標客戶，當然可獲批最佳按揭息率及條款。一般情況下，若然按揭申請人的入息穩定、供款佔入息比率偏低、信貸紀錄良好，兼且物業屬自住用途，多被銀行視為優質客戶，因放貸風險較低；若然入息水平高並屬專業人士更勝一籌，因借款人在銀行眼中屬於交叉銷售的潛在高端客戶。相反比以上條件較遜的申請人，銀行便會因應不同狀況按上下限彈性調整按息。

物業用途亦是銀行審批按揭的考慮因素，現時樓價幾近97高位，對於投資性質的按揭物業，銀行一般已提高了警覺性，故部份銀行將出租物業的按息略為提高約0.1厘至0.3厘。不少銀行亦會衡量與客戶之關係，例如客人於申請按揭之銀行開立出糧戶口、又或其公司在生意上已使用該銀行服務多年等，均有機會獲批較佳按息。換言之，不同銀行審批息率的準則有別，借款人宜多作比較。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳