延長按揭年期助上車？
日期：2011-07-11
金管局住宅按揭統計資料顯示，過往自98年起十多年間，銀行批出之按揭還款年期平均約介乎18年至20年，此之所以市場上之按揭相關統計多以20年供款期作為計算單位。不過，近年平均按揭年期持續出現延長之勢，最近已延至286個月，即約近24年，為有紀錄以來最長。此數據反映選擇25年或30年較長按揭年期之借款人呈增加趨勢，當中上車客比例佔最多，他們主要是希望透過拉長還款期以減少每月供樓金額，一來可減輕供樓負擔，二來亦可避免超出銀行要求之供款佔入息比率上限50%，成功獲批按揭並圓置業夢。
以一對新婚夫婦個案為例，兩夫婦月入共35,000元，無任何負債，正計劃於將軍澳購置一個600多呎、樓價為400萬之兩房單位作為新居，由於首期資金不太充裕，擬透過銀行申請9成按揭保險計劃上車。若以兩夫婦選擇20年供款期及銀行同業拆息按揭(H按)作計算(基於風險管理，現時銀行一般並非以H按息計算借款人之供款佔入息比率，而是以鎖息上限作評估；此個案以目前一般鎖息上限P-2.75%(P:5.25%)計算)，每月供款額為19,077元，供款佔入息比率已達55%，超出上限。若延長至30年期，每月供款額即減少25%至14,224元，供款佔入息比率亦降至41%，合乎銀行審批要求。假設未來息率上升兩厘，供款額上升至18,241元，供款佔入息比率為52%，亦可通過壓力測試。
從上述例子可見，樓價持續上升，延長按揭還款期確有助減低上車上會困難度，但當然，延長還款期令每月歸還本金減少，支付利息之期數增加，累積利息亦自然增加了。為方便計算及參考，以息率不變為例，上述夫婦選用30年期之全期利息開支將較20年期增加約達54萬元。單看此數字很驚人，不過，按揭計算方法屬於息隨本減，首數年之利息相差不算很大，倘若買家預期樓價長線上升，透過延長還款期幫助提早上車亦不失為一個可考慮之方法。不少人在上車後5至6年考慮換樓，若有生育計劃的更有可能提早由兩房更換至三房單位，假設上述兩夫婦先以30年期按揭貸款上車，5年後決定換樓，同樣以利率不變為例，首5年利息支出較選用20年期實質僅增加18,000多元，但過往5年樓價升幅達80%，假設往後5年同樣出現相同升幅，兩夫婦所持有之單位價格已升至720萬，賬面賺320萬，那多付的萬多元利息已不算得是什麼，而樓價升值部份用作換樓首期已更為充裕。不過，在此提醒讀者，以上只是一個預期樓價上升的假設性參考例子，筆者並非預測往後5年的樓價將有同樣升幅。
買家亦要留意，物業的樓齡及借款人的年齡同樣會影響按揭年期的審批，銀行對兩者與還款年期的總和設有上限，一般長達50至70年不等。例如買家決定換樓時已年屆45歲，銀行一般已不可批出長達30年的按揭年期，故買家在考慮供樓期方面亦需留意自己的年齡是否仍合資格。若然心儀的物業屬於唐樓、村屋、舊樓等，宜先向銀行查詢是否可批出所預算之按揭年期，因銀行對此類樓宇的看法不一，一般較為保守，例如有些銀行仍可就村屋批出長達25年期按揭，但部份銀行則規定村屋樓齡及還款年期的總和不可超過25年，換句話說，一些超過10年樓齡的村屋最多只可獲批十多年期按揭。
(上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄)
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
