「租平過供」不等於要「轉買為租」

日期：2011-07-18

每當樓按利率處於低水平，市場上便較易出現「供平過租」的情況。根據過往紀錄，較普遍和持續性出現「供平過租」的時段均在減息期後出現，對上一次約由01年第4季開始，一直延至04年；最近一次則始於08年中，而在金融海嘯之後，環球寬鬆貨幣政策進一步推低息率至異常低水平，加上市場流行拆息按揭(H按)，樓按利率於09年至今年首季持續處於1厘以下之歷史低位，促使「供平過租」的情況持續。

如以平均樓價、7成按揭及20年還款期計算供款，並與平均租金作比較，2009至2010年兩年期間，「供平過租」之幅度持續超過一成。直至今年首季，「供平過租」的幅度開始顯著遞減，而在銀行接連調高按息後，「供平過租」之現象已扭轉為「租平過供」，即每月之按揭供款金額略高於租金。

雖然銀行接連上調H按息，但由於尚未正式步入加息周期，目前實際按息仍介乎約兩厘至兩厘半之低水平。參考以往數據，只要按息處於3厘以下偏低水平，市場上便會較普遍出現「供平過租」。那為何目前按息仍低，市場卻已扭轉為「租平過供」呢？主因並非供樓利息上升，而是今年租金上升幅度及速度不及樓價所致。今年樓價上升已逾一成，而租金僅升近半成，事實上，部份屋苑單位在銀行加息前已轉為「租平過供」，只是在銀行加息後，此情況變得更為顯著。

基於加息周期越趨接近，市場主趨勢仍會傾向「租平過供」，加上額外印花稅推出後，投資者多轉為長線，入市後將單位放租，租盤增多亦令租金收壓，更難追上樓價升幅，間接造就了「租平過供」的情況。

然而，筆者要提醒讀者，上述所謂「租平過供」只是從一個簡單的平面角度作比較，用家在考慮轉買為租，還是轉租為買的事情上，實在不能單單比較按月供款及租金，而是需作全盤考慮包括首期預算、還款及持貨能力、長短線換樓計劃及對後市的看法等。即使租金較按揭供款為低，但租金僅屬純支出，而以目前息率計算之按揭供款當中，本金比例仍達6成，純利息支出僅佔4成。換句話說，對於首期資金較充裕的人，若選擇購置物業，目前所需的每月利息支出仍遠遠低於租金支出；但當然，購買物業之額外費用尚有管理費、差餉等，租金則一般已全包，讀者可先扣除相關費用再仔細衡量。

更重要的考慮是，租樓僅作安居，買樓則附有投資價值。97年期間，單計供樓利息部份己高於租金，但樓市仍陷於瘋狂狀態，正是緣於買家對樓市有強勁升值潛力的看法。上述例子只想指出對樓市前景看法的重要性，筆者當然記得97後樓價大瀉的歷史，而現時多項影響樓市之基本因素與當年亦不同。若然樓價平穩向上，供樓人士可以坐享財富累積及資產升值，即使樓價下挫，長線用家或持貨能力強的人只要堅守不斷供，一般仍可過渡至樓市重拾升軌。相反租客不可藉租金累積財富，亦不能從樓市升浪中享有資產升值，但好處是無需承擔樓價下滑的風險，不會被物業綑綁資金流動性。不過，加息周期將至，供樓開支將隨息率上升而增加，筆者再三建議準買家在考慮入市前，宜備有足夠三成首期、每月總供款佔入息比率定於四成以下之健康水平。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳