外圍不穩性增加 H按鎖息上限尤為重要

日期：2011-08-15

美國聯儲局在剛過去的議息聲明中，明確提出會繼續維持目前超低利率水平至少兩年。基於聯繫匯率制度的關係，香港需跟隨美國維持低利率，意味香港整體上之低利率環境仍然持續一段長時間。然而，港美經濟背馳及增長步伐差異，在美息及港元最優惠利率(P)不變下，銀行已四度自行調高按揭計劃的固定利率。

今年香港出現十分可觀的港元貸款增長，內地收緊銀根更加造就企業紛紛來港融資，相反港元存款增速放慢，令港元貸存比率由09年不足70%攀升至今年6月底達84%。銀行相繼調高定存息率爭取客戶存款，近日連存款基礎最大的龍頭銀行亦加入戰陣，資金成本上漲自然亦增加貸息上升壓力。

樓市風險增加亦成為了銀行加息的背後原因，今年首季樓價升勢加快，短短三個月升幅已達一成，靠近97年高位，加上信貸擴張急速帶來隱憂，金管局促請銀行重新評估業務風險及資金水平，要求銀行減慢放貸，亦造就了銀行加息之催化劑。

由於銀行只上調了按揭計劃之固定利率，屬於浮息的P沒有變動，銀行同業拆息(H)亦繼續穩定，故數次加息潮只有對新造按揭的借款人構成影響，原先已上會人士可繼續享有超低息優惠，供款負擔不會增加。這情況下，新舊業主的樓按利息相差達到1厘或以上，換新樓便得負擔較貴的利息支出，某程度上減弱了業主換樓意欲。

近月樓市已受政府收緊樓按措施、銀行加息及復建居屋等因素出現呆滯及拉鋸局面，近日再受外圍形勢動盪及賣地成績遠遜預期所拖累，樓市調整期似乎已無可避免地延長。若短期內樓價升值預期減弱令減價盤增加，樓價將出現下調壓力，連帶將影響銀行對於樓按放貸轉趨保守，這亦間接促使樓按息率繼續存在上升可能性。

經過四度加息潮後，目前H按息約介乎H+1.8%至H+2.3%，按現時1個月拆息約0.2厘計算，實際息率約為2厘至2.5厘；P按則約為P-2.95%，實際息率2.3厘，正式扭轉以往H按與P按息率差距大的局面，意味下半年銀行不再側重於H按市場，長達兩年時間的H按熱潮勢將減淡。根據金管局6月份按揭統計，H按選用比例已由高峰期超逾9成降至8成，此數字仍未反映銀行第四度加息的影響。

目前銀行之間對於H按及P按的積極性存在差異，例如有銀行已停止批出H按，只接受客戶之P按申請，亦有銀行批出之P按息率及現金回贈均較H按為佳，這些都希望在策略上引導客戶重投P按。另一方面，基於H按需求仍大，有部份銀行繼續積極提供H按予客戶，批出之H按實際息率仍略低於P按，故仍可吸引不少客戶選用H按。不過，借款人需留意，目前H按實際息率仍低，主要是基於銀行同業拆息仍處於異常低水平，但實質上，新批出之H按中的固定利率已處於歷史高位。雖然整體低利率環境仍會持續，但由於拆息或會受到外圍經濟動盪及資金外流等因素所影響，故波動可能性較大；加上未來拆息總會由異常低位回升至正常水平，升幅很大機會大於P，故銀行為H按用家提供以P為基準之鎖息上限相當重要。因此，借款人在選擇H按時，以鎖息上限最貼近P按市場水平為佳，勿僅以目前H按與P按之實際息率作比較。

*(上文提及之P目前為5.25%)

中原按揭經紀董事總經理王美鳳