銀行按揭參差度擴大

日期：2011-09-12

今年銀行的資金出路增多，在業務上未必需要太過側重於樓宇按揭貸款，而銀行之間的客戶存款基礎及港元貸存比率有別；這樣的情況下，目前銀行之間對於按揭的取態及積極性存在差異，批出之按揭息率及條款參差度亦在擴大。

現時與銀行同業拆息掛勾的按揭計劃(H按)息率一般由低至H+1.7%至H+2.5%不等，銀行之間的定價息率差幅可達0.8厘；以最優惠利率為基準的按揭計劃(P按)則一般由P-2.75%至P-3.1%(P:5.25%)不等，差幅達0.35%。現金回贈方面可介乎貸款額之0.3%至1%不等，但亦有銀行已取消現金回贈，又或改以送贈信用卡簽賬額取代，這做法可使銀行同時間增添按揭及信用卡客戶。

除了銀行之間提供的按息存在頗大差異之外，目前同一間銀行亦會因應業務策略及目標客戶將按息定價分層處理，較常見的是以貸款額、物業用途如自住或投資等調整按揭息率。但最近尚有其他較以往不同的情況出現，例如近月港元資金需求增加，銀行紛紛積極吸納客戶存款，便有銀行將按息與客戶存款量掛勾，客戶存放多少金額直接影響獲批之按揭息率。不難理解，在銀行存放100萬的按揭客戶可獲得之息率較只存放20萬金額的客戶為佳。

事實上，爭奪客戶存款成風，有銀行因此針對性推廣按揭存款相連計劃。用家可獲銀行提供一個高息支票戶口，存款息率與按息相同，即達2厘以上，較一般存款息率僅為0.001%高出多倍，若能好好運用以大額存款賺取高息，以抵銷按揭利息的支出，便能收到不俗的慳息效果，但留意此類計劃的存款額上限一般為未償還按揭貸款額之一半。對於銀行來說，開拓此類計劃可吸納較可觀的客戶存款。以往按揭存款相連計劃的息率一般高於市場按息水平約0.25%，但目前有銀行為此類計劃的用家提供與市場水平相同的按息，甚至有銀行策略性推廣此類計劃，批出之按息較該行之一般H按或P按還低，這可以說與以往市場做法迥異。

當中亦有銀行主力吸納高成數按揭借款人，並交叉鎖售保險產品，對於按揭保險計劃的用家及同時申請相關保險產品的客戶，均可獲批出優於牌價的按息並額外獲贈購物現金卷。此外，有銀行已停止批出H按，只提供p按予客人，又或在批出按揭時以P按為主，若客人主動要求獲批H按，息率亦明顯較遜，為的是引導客人重投P按。事實上，縱使H按息率與P按水平相同，不少銀行仍然希望減少承造H按生意，其中原因是H按業務涉及行政成本較高，H按客戶一般選擇一個月期拆息為主，銀行需要每月定期根據當時拆息重新計算客戶供款，並整理相關報告寄給客戶。再者，H按以反映銀行資金成本之同業拆息為基準，供款額理應隨拆息上升增加，有利平衡銀行資金成本上升的風險，但近年銀行在市場競爭下需提供鎖息上限予客戶，變相需自行承擔拆息上升的風險。

一手樓盤趨向豪宅化，買家多屬於銀行眼中的優質客戶，資金實力較強，加上抵押品屬於新物業，基本上沒有業權及維修不妥的問題，因此有銀行特別為一些優質一手樓盤提供按揭優惠予上會買家，按息及現金回贈亦較優。基於銀行審批呎度不一，用家可根據自己的狀況選擇按揭銀行，目前更要貨比三家以獲取更佳之按揭條款。

(上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄)

中原按揭經紀董事總經理王美鳳