收緊多重按揭審批

日期：2011-10-10

金管局於8月份再就有關多重按揭批核向銀行發出指引，要求銀行在處理此類按揭申請時額外審慎，又或應按情況收緊審批呎度，例如是降低按揭成數又或要求借款人存放一定數額於銀行作為後備供款等。政府去年11月已將非自住物業的按揭成數降至5成，有市民認為基本上自用單位以外之第二套房按揭理應早已列入收緊範圍，故未能弄清何需新增多重按揭指引。

非自住物業原則上指按揭物業並非借款人自用居住的地方，例如是將物業出租或作長線投資用途等。不過，措施當中亦容許一定程度的彈性，例如購置業物給直屬家庭成員如父母及子女，又或原先已購買單位與父母同住，後來因為結婚需置新居等，亦可列為自用物業類別。至於有關多重按揭，則僅以樓按貸款宗數劃分，當中不論物業用途，只要在提交樓按申請時尚有另一個未完全清還的按揭貸款，便已列入需加大力度收緊審批準則的個案，變相是擴大了收緊範圍。

是次二套房按揭措施的主要著眼點在於為銀行信貸風險把關，因借款人必需有足夠的還款能力應付不止一個的按揭供款，加上市場風險逐步增加，借款人亦需要有充裕的防守力應對，否則一旦市況逆轉，違約機會率便會大大增加。不過，據知有關指引只屬於一些參考建議，並非劃一規定，故暫時銀行之間對於收緊二套房按揭的執行方法存在頗大的差異。以暫時現況來說，銀行一般首重借款人的還款能力及防守力，部份在計算第二套房按揭申請的供款佔入息比率(Debt-to-Income Ratio)時，將上限由50%降至45%，若超出上限例如達47%，便需降低可批出之按揭成數。某部份銀行則著重申請人需通過特別設定的壓力測試，如屬二套房按揭申請，會要求以目前利率加3厘或4厘作測試，較官方要求加2厘嚴謹；若未能過關同樣需降低按揭成數。

此外，亦有銀行自行收緊第三套房或第四套房的按揭審批，主要仍以降低按揭成數著手，又或截然拒絕第四套房按揭的申請。用家值得注意，銀行在多重按揭審批方面，並未有統一做法，有些銀行亦尚未應對金管局指引釐定執行方式，故相信銀行之間仍正在考慮修訂現有準則，申請人若擔心未能通過審批，宜先向銀行查詢或進行預先按揭批核。

雖然借款人在申請樓宇按揭時，需要填報現有未償還按揭貸款及其他債務資料，但由於僅屬單方面聲明，銀行較難查證申請人是否已擁有其他按揭貸款。金管局能於今年向銀行提出收緊二套房按揭的指引，主要是基於正面按揭信貸資料庫已於4月正式運作。現時只要借款人提交新的按揭申請，便需向銀行簽署同意書，以示同意披露所有未償還之按揭貸款宗數，以便銀行在需要時向借款人作進一步瞭解。雖則借款人有權拒絕簽署同意書，但實際上，銀行在金管局的建議下，會透過大幅上調按息、降低按揭成數甚或拒絕按揭申請，務求促使申請人最終改變主意簽署同意書。

另外，銀行亦會透過不同方法或提交資料上的痕跡追查申請人有否隱瞞狀況，例如銀行月結單上顯示一些經常性按月開支，或會影響供款佔入息比率的計算，故向借款人查詢支出用途是否屬於債務還款，又或查明其申報的現居地址是否屬於按揭物業等。

上交轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳