安老按揭計劃成效

日期：2011-10-31

按揭證券公司於今年7月正式推出逆按揭計劃，名為『安老按揭』。根據該公司資料，截至9月底，安老按揭的申請宗數達80多宗；以在港推行嶄新逆按揭產品的初期階段而言，反應優於原先市場預期。相對而言，銀行對於叙造安老按揭的積極性不大，現時參與銀行只有7間，當中更有部份銀行實質未接受有關申請。

根據土地註冊處登記資料，截至9月，成功獲銀行批出並提取年金的安老按揭貸款共有30宗，當中9成個案皆由中國銀行(香港)承造，可見存款基礎雄厚的大銀行在安老按揭市場有較大優勢。現時銀行之間的存款競爭越趨激烈，部份銀行更因貸存比率偏高或今年貸款額度已滿之關係而需放慢信貸，對於需長期發放資金、利潤欠吸引力、行政成本高且未太熟悉的逆按業務，相信銀行在商業角度上不會有很大的積極性。但礙於安老按揭有着支持政府及履行社會責任的意義，加上按揭證券公司已為產品釐定多項細節如申請條件、長者輔導安排、各項收費、利息及年金等，銀行只需按照程序便可批出貸款，亦無需承擔壞賬的風險，因若然將來出售物業之款項不足以償還安老按揭的欠款，差額會透過保險安排承擔，故整體上銀行對於安老按揭的取態亦總算正面。

9月份安老按揭登記個案中，物業價值於200萬元至500萬元佔最多，達65%，500萬元以上至800萬元佔23%，200萬元以下則佔7.7%。當中更有一宗屬於半山豪宅，物業價值高達2,000萬元，屬市場意料之外，因市場一直預期申請人多半屬於手持現金流較少的中小型單位業主。

暫時安老按揭申請人以中產人士為主，估計主要原因是，屬於中產的長者可能於早年已協助子女自置物業，故未必需要將現居或現居所有價值留給子女。申請者的平均年齡達70歲，大部份的子女已屬於中年人士，或許已擁有足夠的經濟能力置業及換樓，故長者大可安心利用自己的物業套取現金改善生活質素。

根據按揭證券公司，申請人選擇領取終生年金佔最多，比例達35%，相信原因是長者無法預料自己之生死，選擇終生年期可確保在生時穩定獲得定額生活費，但缺點是每月可獲之金額較少。其次較多人選擇的是10年期年金，佔比達27%，因每月可獲取之年金最多。以目前安老按揭平均物業價值390萬元及平均長者年齡70歲為例，若選擇10年期，單人申請者每月可獲年金19,890元，較終生年期可獲取之12,090元多出7,800元。不過，若選擇終生年期，假設由70歲領取年金直至100歲，單計年金已達580萬，超出物業原價值近50%，若然物業升值已超出此幅度，銀行賣出物業支付所有欠款、利息及費用後，後人仍可取回餘額，若然物業價值未有此升幅便等於賺了。

若以上述半山豪宅個案為例，假定申請人為70歲及選擇10年期年金計算，每月可獲金額高達40,800元（可計算年金之物業價值上限為800萬元），對於一般已供滿物業、子女已獨立的長者來說，數萬元生活費絕對是相當充裕，相信居住於豪宅的長者並非要透過安老按揭應付生活費，而是希望增加每月流動資金提昇生活水平或作其他用途為主。

香港人口正在急速老化，隨着日後長者對逆按認識漸多，加上「60後」一輩已漸為西化，相信逆按揭之潛在需求將會增加。

上交轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳