銀行收緊樓按信貸？

日期：2011-11-14

早前有報導指某銀行突然煞停按揭業務，停止批出樓按貸款，令市場一度惴測銀行已接近年尾收爐，進一步收緊樓按信貸，令樓市雪上加霜。不過，有關銀行已正式否認事件，近日亦重新釐定各款按揭計劃的定價，以粉碎傳言。今年銀行貸款增長加快，存款增長卻追趕不及，尤其對於存款基礎較弱之中小型銀行，貸存比率持續偏高，加上接近年底，銀行所訂之信貸額度或許已滿，故需要暫時放慢信貸步伐。

目前似乎在減慢樓按業務的銀行，正在透過不同方式作出調節，例如是上調樓按息率至明顯高於市場水平，現時整體按息約為2.5厘，但部份銀行則調高按息至3厘或以上，較一般高出半厘或以上。亦有銀行幾近暫停提供主流按揭產品，只限批出與壽險掛勾的按揭計劃，而此類計劃未為一般用家熟悉。其次亦有個別銀行表示樓按額度已滿，只可批出明年提取貸款的按揭申請。從筆者觀察，部份銀行樓按業務確實較前收緊了，他們收窄批出樓按的範圍，又或加設條件以便選擇性批出按揭貸款予目標客戶。一般用家都希望獲得銀行提供最好的按揭息率及優惠，故對於他們來說，市場上可選擇之按揭銀行變相減少了。

不過，借款人實質上仍然可從市場上大部份銀行如常獲得樓按貸款，故目前按揭收緊程度未致嚴重，所構成負面影響不大。反之，礙於今年銀行資金成本上升等因素而導致各銀行紛紛上調按息之影響，則較為廣泛地波及樓按市道，新物業買家的供樓負擔已較年初的買家增加15％或以上。

今年銀行接連調高按息，加上樓價現時仍然於高水平橫行，致令供樓負擔持續增加。政府在今年施政報告提出新居屋計劃，原則上以申請人的供款佔入息比率不超於40%作為指標，可見一般認為供樓負擔不高於此水平便屬於健康安全指標。而近日財爺指港人的供樓負擔比率飈升，籲市民防範樓市泡沫風險。筆者亦嘗試根據現時樓價及按息水平計算供樓負擔供參考，以一個600呎入市單位為例，平均樓價為390萬元，若以不少準買家愛用之7成按揭及20年還款期作為預算供樓能力的指標計算，每月供款約14,500元，按現時私樓的家庭入息中位數計算，在目前仍然低息的環境下，供樓負擔原來已達52%，超出上述健康上限兼金管局所定之50%上限，反映樓價水平確實屬於偏高。

然而在實質上，根據金管局統計數字，現時住宅物業之按揭槓桿比例處於偏低水平，平均取用按揭額為237萬、平均按揭成數僅52.4%，按揭年期則長達24年，若再以上述平均統計數字計算現時供樓負擔，數字便大幅降至39%，處於健康水平之內。從上述迥異的供樓負擔比率可以想象，從現今樓價水平來說，資金較少的上車客確實難於負擔首期，但對於資金較強之換樓客或投資者則似乎影響不至於太大。

目前整體按息仍處於3厘以下低水平，不過，銀行界坦然，若然存款競爭持續競烈導致資金成交上升，而存款增長亦未能加快，不排除仍有機會上調樓按息率。不過，筆者相信銀行收緊樓按之情況將逐步得到紓緩，原因是銀行傳統上於年初將有新的樓按貸款目標，故取態上需積極經營，但至於積極程度仍需視乎今年抽走本地資金的內地企業信貸需求及市場風險狀況等。

上交轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳