鬆綁樓按成數以支持有實質需要的流轉

日期：2012-01-09

回顧政府自09年10月起至今先後共推出了四次調控樓市措施，當中包括降低按揭成數、修訂供款佔入息比率、增設供款壓力測試及最為人爭議之額外印花稅等。

政府當時推出有關措施主要是要冷卻熾熱的樓市，遏抑炒風、防止資產泡沫，以及防禦銀行信貸風險等。成效如何？現時市場上炒風已絕跡，樓市交投嚴重萎縮至不正常狀態，過往十年二手物業市場平均每月登記量達6千多宗，近月則為3千多宗或以下，跌至近03年沙士時期水平，反觀樓價卻沒有大幅下調，2011年截至12月底整體樓價跌幅仍在5%之內。原因主要是炒家離場，物業市場以用家及長線投資者佔比為主，長線投資者在外圍及金融市場動盪之時，自覺持有磚頭收租及保值最穩陣，加上資金實力較強，故不會輕易降價出貨；用家更加不願將自用單位割價出售。更甚的是，礙於政府收緊樓按成數，不少用家換樓便需提高首期資金，加上去年出現六度銀行加息潮，業主換樓需以新按息供樓，隨時較原有按息高達2厘，這些都在窒礙業主換樓決定。樓市流轉度異常地低，可以想像部份有實質需要換樓的人士亦擱置了更換新居的決定。

在近月筆者接觸的朋友或客戶當中，亦有一些是面對相類問題的，由於首期資金不足是最基本的問題，故他們根本未敢構思換樓計劃。以一對夫婦個案為例，二人現時正在居住一個約600多呎的兩房單位，為了迎接第二個小孩的誕生，希望更換區內一個較大約900多呎的三房單位，樓價約為850萬元。夫婦現居單位於兩年多前以335萬元購入，現尚欠銀行按揭貸款222萬元，由於單位目前已升值約34%至450萬元，故售出原有居所可增加首期資金約228萬元，連同夫婦二人約近80萬元之積蓄，原本已可如願購置單位更換，並足以支付相關從價印花稅、代理佣金及律師費等。但在收緊樓按措施下，夫婦所需之基本首期由樓價3成增加至逾4成，即由255萬元增加至350萬元，二人根本無法多撥95萬元作為首期，索性放棄換樓計劃。上述夫婦二人每月入息共8萬元，若按照現時按揭額上限，為上述850萬元之單位承造500萬元之按揭貸款，供款佔入息比率僅33%，即使如以往可承造達7成按揭，供款佔入息比率亦僅為39%。市場上有不少同類個案，夫婦二人的供款能力是充足的，但政府措施令首期大增，一般家庭儲蓄得來的流動資金未必很充裕，故雖有實質需要，亦無法換樓。

筆者明白，在外圍動盪及市場風險有可能增加的情況下，政府有必要加強銀行面對信貸風險的防守力，確保銀行體系穩健，及避免借款人過度借貸，故暫時無需放鬆對投資者及內地人士的收緊樓按措施，按保計劃亦可維持最高達9成而非9成半，以避免槓桿過高。然而，對於購買 1,000萬以下中價物業的自住用家，則可考慮放鬆樓按措施，以增加有需要性的流轉。目前炒風已全然收斂，用家主導市場，故不易出現以往樓價大跌6成的現象，因此按揭抵押品價值大跌的風險不大。當然，在維繫銀行體系穩健的層面上看，確保借款人有足夠的還款能力及防守力面對經濟逆轉及未來息率回升相當重要，故維持借款人的供款佔入息比率上限及壓力測試仍然屬於必須性審批準則。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳