龍年按息走勢
日期：2012-01-30
回顧去年市場一共出現了六次樓按加息潮，扭轉了09至10年間長達兩年的超低息時代，按息由去年初約1厘逐步上升至年底約2.5厘水平。雖則2.5厘仍屬偏低水平，但由於超低息環境已維持一段頗長時間，對於在美國未加息前，年內卻接連上調息率，累積幅度達1厘半或以上，不少用家確實未能在短時間消化。09至10年間新造按揭及轉按宗數共超過30萬宗，透過轉按省息甚為熾熱，大部份按息僅約1厘水平。去年銀行調高的是新造按揭的固定息率，故現時不少業主仍然享用舊有超低息供樓，他們若要置新居或換樓便需以新按息供款，當中需多付1倍半的利息支出，入市意欲很自然受到影響。
去年影響銀行加息以商業因素為主，貸款增長強勁，銀行的資金出路增多，令他們更有條件扭轉一直認為樓按息差太窄的局面。而另一邊廂，存款增長卻追趕不及，促使貸存比率持續上升，去年第二季起銀行之間的存款競爭不斷加劇，他們相繼增加定存息率爭取存款，資金成本上升亦直接為銀行帶來調高按息的壓力。此外，信貸擴張急速帶來了隱憂，金管局亦曾促請銀行重新評估業務風險及資金水平，要求銀行減慢放貸，這亦造就了銀行加息之催化劑。
踏入龍年，息率走勢又會如何？上述影響銀行加息的幾個商業因素似乎未至於再惡化，甚至有機會得到紓緩，從這層面上看，像去年頻頻加息的可能性正在減低。加上今年整體貸款增長減慢，港元資金分佈不如去年般緊張，而本地樓按貸款質素較高，銀行對於樓按的取態應會甚為正面。雖然銀行目前對於擴闊息差的意願維持強烈，但相信銀行即使再加息，幅度可能僅於半厘之內。換言之，今年樓按息率料較平穩，可於3厘上下水平徘徊。
然而，息率去向卻可能受到市埸風險因素影響，現階段歐債危機繼續困擾市場，美國經濟未穩，並已表明延長現時超低息率水平至2014年底，但假若外圍突然惡化並令資金大幅外流，拆息將會抽升；而若然經濟下行風險增加，銀行或需加息平衡風險。不過，幸未見有關風險因素在惡化。
由於樓市前景尚未明朗，銀行雖則希望在年初積極爭取樓按客戶，但由於物業交投稀少，銀行亦難以透過薄利多銷的方式吸納按揭貸款，並對潛在風險保持較大的警覺性。尤其中小型銀行的資金成本較高，故目前有少部份銀行基本上放棄在樓按息率上與同行競爭，堅守較高息差利潤，批出的按息較一般水平為高，令現時市場上銀行之間的按息仍然維持一定程度上的參差。
除了上述，今年P按再度主導按揭市場，根據金管局資料，12月份P按選用比例已上升至9成，傳統普及的P按年代已重臨。事實上，去年12月份銀行同業拆息逐步上升，1個月拆息由11月平均為0.23厘升至最近約0.36厘，令目前H按平均息率達2.7厘，高於P按之2.5厘。既然H按實際息率較高，且波動性大，吸引度將會進一步減弱。再者，H按計劃內之固定息率實質已較去年初增加逾1厘半，P按加幅則僅為半厘之內，當未來拆息由現時低位回升至正常水平，又或因資金大幅外流而抽升，H按息率便明顯高於P按了。現時大部份銀行均以推廣P按為主，部份銀行更加取消了H按計劃，目前借款人選用P按可謂較為合適及低風險的。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳
