樓市小陽春非由超低息帶動
日期：2012-02-13
美國聯儲局於1月份議息後表明延長目前超低息水平由原本2013年中至2014年底，意味香港之低息環境將再延續近三年。此消息一出，即被解讀為推動樓市小陽春的一個利好因素。但實質上，自08年金融海嘯後，各國刻意營造低息環境救市，香港跟隨美息，樓按計劃中的最優惠利率(P)及銀行同業拆息(H) 自08年底均處於低水平，至今已達三年之久，再延長三年低息的刺激作用又有多大？
按息低企等同借貸成本減少及供款能力增加，無疑是其中一個利好樓市的因素，不過，參考過往數據及歷史，卻會發現以往較常出現的情況並非按息降樓價升，相反是按息樓價齊升的現象佔多。
事實上，樓價上升並非單一原因所致，而是受到一些複合因素帶動，如經濟及就業狀況、土地及樓宇供應等。不過，筆者認為最直接的因素是買家對樓市前景及樓價升值潛力的預期。96年樓價急升，當時經濟增長高，就業市場蓬勃，失業率不足3%，市民對經濟前景十分樂觀，加上高通脹拉動置業保值的需求，雖然樓按息率高達10厘，但減去高通脹率的實質按揭息率僅約2厘水平。更重要的是，當時市民眼見樓價升個不停，普遍預期樓價長升長有，買樓必賺心理從當年排隊買樓風潮可見。
97年金融風暴下樓市泡沫爆破，樓市展開長達6年的跌勢，按息亦逐步下降， 期內雖曾為樓市帶來短暫的支持作用，卻沒有令樓市轉勢，大勢仍是向下，主因是經濟低迷，長達數年的通縮期現金為王，計及通縮期因素的實質按息率更曾高逾10厘。而且，期內失業率高企，03年曾升近9%，就業市場不振，入市意欲低沈，即使當年按息進入新低水平亦未有為樓市帶來正面作用。
05年香港跟隨美國正式進入加息周期，樓市沒有因此受打擊，反而隨着經濟前景好轉，失業率回落，市民預期樓市轉勢向好而令樓價重拾升軌。從以上歷史可見，息率升跌並非影響樓市的主要因素，息率與樓價齊升齊跌的情況亦較多，這是較合情理的，在一般情況下，經濟疲弱便得減息救市、經濟出現過熱便得加息調節，所以很多時候減息期內經濟不穩，連帶入市意欲薄弱；相反加息期內經濟大多表現理想、勞工市場堅穩，加上高通脹水平，市民無論是上車換樓或置業投資的信心亦增強，自然有利推動樓價上揚。
然而，08年金融海嘯之後，本地樓價於09至10年反彈勁升，期間按息降至歷史新低，與以上樓價息率齊升的情況相反。香港採聯繫匯率制，得跟隨美國維持超低息水平，但實際上香港與美國經濟並非同步，美國經濟數年來均疲弱不堪，相反香港背靠經濟增長強勁的中國，海嘯後經濟快速回復可觀的增長，通脹升息率降令市場持續出現實質負利率環境。加上各國寬鬆貨幣政策下，大量熱錢曾一度湧入亞洲地區包括香港，而來港置業的內地客人不斷增加，供求失衡之下，本地房產價格被推高，直至政府數次出招壓抑樓市，才確定於去年下半年步入調整期。
近日自踏入立春，樓市明顯轉活，小陽春始現，當中買家比例以用家為主，相信是受到累積購買力釋放及業主叫價回軟等因素推動，而美國公佈延長超低息年期的影響不大。不過，本地銀行在樓按取態上已轉趨積極，並已逐步加大力度推廣按揭業務，相信亦有助利好市場氣氛回暖。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳
