銀行取態有助為樓市保暖
日期：2012-04-02
樓市於農曆新年後出現小陽春，交投量急速反彈，推動樓價重拾升軌。接着市場出現多項利好消息，歐央行推出第二輪長期再融資操作(LTRO2)紓緩歐債危機、人行降低銀行存款準備金率、本地銀行積極放貸並下調樓按息率等，鞏固了買家的入市信心。雖然經過一輪消耗後，市場漸漸出現業主反價及買家未敢追價的局面，加上新政府房策未明，令二手交投放緩；但由於銀行樓按取態積極，為樓市繼續輸血，短期內樓市交投趨向平穩發展機會較大。
最近市場上廣泛報導銀行樓按競爭轉趨激烈，傳統上，銀行於年頭經營樓按業務的積極性較大；自樓市轉旺，銀行便希望抓緊時機爭取新年度的按揭客戶。根據金管局統計數字，近月銀行的港元貸存比率稍見回落，可見銀行資金已鬆綁，存款競爭亦已顯著降溫，故資金成本壓力得以紓緩，令銀行有空間略為下調按息以增加競爭力。
目前整體平均按息已由年初約2.5厘降至2.25厘，減幅達1/4厘，最近銀行在競價方面亦表現積極，部份更為目標客戶提供低至2.15厘至2.2厘之息率，現金回贈亦高達貸款額之1%。銀行眼中的優質客一般包括大額存款客戶、供款能力高的客戶、收入穩定的公務員等，銀行多願意提供較佳的按揭息率及條件，此類客戶的信貸風險低，而且在其他環節的潛在需求較太，可為銀行提供不俗的交叉銷售機會。筆者相信上半年整體按息仍會處於2.15厘至2.3厘低水平，有助為樓市氣氛保暖。
鑒於金管局於10年曾就按息下限建議，而P按息率低至2.15厘已達下限，故相信再下調空間無幾。在這情況下，近日有銀行重新推出H按計劃，實際息率低至2.1厘，以增加按揭產品的選擇及客戶的注意力。不過，統計數字指出最近H按選用比例仍僅有約3.4％，大部份客戶偏重選擇P按為主。基於銀行同業拆息波動性較大，H按息率若非明顯低於Ｐ按，暫仍難成氣候匯聚用家。用家若然鍾情選擇Ｈ按，必先留意銀行提供的封頂息率與市場息率水平差距會否太大，以免當拆息回升時利息支出大增。
在樓按競爭下，市場開始揣測會否折返以往H按年代之超低息水平，Ｈ按於海嘯後曾普遍低至H+0.7%的水平，以近日的1個月拆息計算，即實際息率低至1.1厘。筆者相信機會甚微，海嘯後資金泛濫，資金成本甚低，銀行亦需尋求資金出路，港元貸存比率持續處於80%以下偏低水平，有別於現在環境。現時部份銀行的定存息率仍然高達1厘或以上，從這點看來，按息再下調空間確實不大。
基於銀行再調整按息的空間有限，不少銀行近日進一步增加產品的多元化特性、加強配套服務及周邊優惠以提升競爭力，例如是推出與高息存款掛鈎的按揭產品、向出糧戶口的客戶提供較佳的按息優惠等，此類推廣一方面可藉優惠吸引客戶，另一方面亦有助銀行加強存款基礎，穩定資金流，可謂達致雙贏局面。其次亦有為按揭客戶增加不同形式優惠如信用卡、保險及商戶折扣等，而在服務層面上則再加以優化，例如是增添彈性按揭服務時間、預先按揭批核服務及縮短審批時間等。
銀行減按息、增優惠，對樓市必然是好消息，然而，樓按計劃五花百門，用家應按自己的不同需要及狀況選擇及比較。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
