善用按揭存款掛鉤計劃可慳息
日期：2012-04-16
銀行在樓按業務上取態積極，除了減按息以增加競爭力外，亦推出多元化產品吸引客戶，最近相繼有銀行積極推廣與存款掛鉤的按揭產品。市場上此類計劃分為兩款，一款是借款人可於按揭銀行獲得一個高息存款戶口，利息與按揭利率相同；由於目前一般存款息率仍近乎零，定期存息亦僅為1厘或以下，故兩厘多的儲蓄利息已具一定吸引力。此類計劃較適合有儲蓄習慣或較常有額外存款的人士，假設按揭額為300萬，按揭息率2.3厘，供款期20年，如借款人每月額外存款4,000元作儲蓄，以息率不變計算作參考，全期總儲蓄利息便會多出一般戶口約15萬元。
此計劃另一好處是無需擔心資金被鎖死，用家可以隨時提存儲蓄戶口內的存款，而利息亦按每日戶口結餘計算。對於經營生意業務的人士，常有大額流動資金往來，又或一些持有較充裕資金作投資的人士，都很適合選用此類高息存款掛鉤戶口，按需要停泊資金於戶口內賺息，便可輕易透過多賺的存款利息抵銷部份按揭利息支出。但需留意此類計劃一般設有存款金額上限，較常見是定於未償還按揭額的一半。倘若存款金額超逾上限，部份銀行仍可就超出之金額提供一般活期儲蓄利息，但亦有銀行是不會提供任何利息。
另一款是按揭存款相連的綜合戶口計劃，借款人可因應自己的財政狀況或儲蓄習慣隨時存錢於戶口內，透過直接減低按揭本金，以節省利息支出，這樣等同可隨時償還按揭本金，而無需如傳統按揭計劃般收取部份還款手續費或罰息。而且，借款人亦可隨時動用有關額外供款，按揭利息是按每日貸款淨結餘計算，故彈性甚高。這計劃較上述高息存款戶口計劃還多一個優點，用家可藉扣減本金從而縮短還款年期。同樣以按揭額300萬，按息2.3厘，供款期20年及借款人每月額外存款4,000元於綜合戶口作為例子，全期利息可節省達19萬元，還款期亦由20年縮短至約15年，借款人可加快完成整個供款歷程。計劃中的存款金額上限一般亦定為未償還按揭額的一半，若超逾上限，銀行或會要求借款人支付存款服務月費或手續費，這點借款人宜向銀行查詢清楚。
最近有部份銀行積極吸納客戶選用這類按揭計劃，當中更有銀行創新地提供雙幣存款掛鉤計劃。由於選用這類按揭計劃的客戶多屬於資金較充裕或較多資金往來的中產人士、投資者、或經營生意人士，故銀行策略上推廣這類按揭計劃的好處是可以吸納特定優質客戶，並有助增強存款基礎及資金流。事實上，雖然近月港元貸存比率呈下降趨勢，但仍處於超過80%的水平，反映銀行爭取客戶存款的意欲仍強。
按揭存款相連計劃的息率一般略高於傳統計劃約0.15厘至0.25厘，現金回贈亦稍遜，若未能好好運用有關特點，則只會有反效果，就是要支付較多的利息支出。不過，在銀行的積極推動下，現時這類計劃的按息已在逐步降低，與一般傳統計劃的息差正在收窄；有個別銀行更可提供低至P-3%(P為5.25%；即2.25厘)之按息予這類計劃的客戶，現金回贈亦高達貸款額之1%，變相與市場按息及回贈水平看齊。換句話說，客戶可享低貸息兼額外高回報之優惠，即使借款人未能維持存款習慣以達慳息之效，亦不會有利息方面的損失。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
