實質供樓負擔仍處健康水平
日期：2012-05-14
樓市於二、三月份正值小陽春旺盛期，累積購買力全面釋放下，交投暢旺、樓價重拾升軌。及至四月份，基於購買力及盤源消化至一定程度，樓市出現自然調節，交投量較為回軟。不過，政府及金管局卻於四月份先後提出對樓市過熱的憂慮，亦同樣表示有可能再出招防範樓市泡沫及銀行信貸風險。當中財政司提及市民供樓負擔於去年第四季升至46%，已近臨界點，筆者不清楚政府所指的供樓負擔是如何推算，但政府所指的並非現時實質供樓人士的負擔，而是按目前樓價與市民收入作比較的槓桿比率，以衡量樓價升速是否過快，市民收入加幅是否追趕不及，以及置業困難度是否增加等問題。
筆者亦嘗試以一個約500呎的上車樓盤作例子，並以目前平均樓價、七成按揭貸款、平均按息2.2厘及20年還款期計算，與私人住戶家庭入息中位數之間的比率為41.3%，低於上述政府所指的水平。現時樓價較去年底升約達7%，但此比率於去年第四季是41.2%，與現時相若，主要是基於今年銀行下調按息所致。
事實上，這個常常用作衡量樓價指標的槓桿比率在不同的推算準則下，得出很不相同的結果，也許有人認為以500呎單位計算並不合理，如以600呎單位計算，上述比率將升至49.6%；亦有人認為以20年還款期推算已不合時宜，若以25年期計算，上述比率則僅為34.8%。從來這些假設性估算數字都只屬參考性質，買家還是因應自己的財政狀況及能力衡量是否入市較為實際。
至於目前已置業人士的實質供樓負擔，2011年人口普查結果已有詳細說明，佔6成人士已沒有按揭供款需要支付，正在供樓的住戶每月還款中位數為7,000元，相對收入比率僅為20%。另外，筆者亦嘗試列出金管局最新3月份住宅按揭統計數字供讀者參考，該月批出之按揭額平均每宗為246萬，按揭比率是57.6%，平均貸款合約期為292個月，即相等於24.3年。若以上述最新統計數字計算，供樓負擔比率則為36.9%，屬於偏低水平，反映供樓人士審慎借貸、供款佔入息水平健康。
近年希望上車人士越催年輕化，相信是認為買磚頭始終是保值的不二之選。在歷史上，樓市出現過大大小小的升跌浪，當中為不少看準時機入市的人製造資產財富增值的機會。而且，原有物業升值亦變相為業主增加換樓的首期，由兩房上車盤更換至三房家庭單位，不少業主都是這樣往上走着置業階梯。
未上車的人士若以置業為目標，在儲蓄了一定的首期後，可先選擇自己財政能力足以應付的單位。買家無需只局限於自己鍾情的地區入市，若能找得一個優質且流通率及租金回報較高的單位，多人追捧的單位升值潛力自然可看高一線。筆者認識一位朋友，三年多前希望於太古城購買一個600多呎約340萬元之單位上車，但首期不足；當時他的首期原本已足夠支付沙田區一個熱門屋苑的單位，呎數相若樓價僅需245萬。朋友的家人居於太古城，故他希望於同區上車，便選擇一等再等，一等已逾三年，現時上述太古城單位的估值已上升70%達578萬，朋友似乎更加難以圓夢。至於上述熱門沙田屋苑單位已升值至438萬，升幅更達80%，倘若朋友原先選擇先購置上述沙田單位上車，現時售出單位已可套現193萬，並可如願換樓搬進太古城。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
