「逆周期」還是「順周期」措施？
日期：2012-06-11
政府及金管局近月連番對樓市風險作出警示，並表明考慮再推出收緊樓按措施。財政司早前亦曾指出，樓市目前正處於冰與火之間，冰是指環球經濟疲弱、外圍動盪的情況，火則是指低息率及氾濫流動資金的環境。樓市在火的環境下推動上揚，擔心一旦全球經濟逆轉，樓市須面對巨大調整壓力。在某程度上，那是對樓市呈現資產泡沫風險的一種說法，因為資產泡沫其中一個很大特點就是資產價格水平及升幅脫離實體經濟的支持。
樓市被指出現泡沫，其中常見現象是樓價水平與大眾負擔能力嚴重脫節，此之所以政府十分關注置業負擔比率有否高於歷史平均水平。筆者曾提及，置業供樓負擔這數字如按不同準則計算，會得出十分不同的結果，根據中原按揭數字，目前的置業供樓負擔為42%，而在同一基準下，97年此數字處於很高水平，最高曾達103%。這個置業供樓負擔數字主要由當前的樓價、按揭息率及市民收入水平三大元素計算，即使現時樓價已稍為高於97水平，但供樓負擔比率卻遠低於97年，正是由於目前的按揭息率明顯較低，而市民收入水平較高所致。現時平均按息約於2.2厘水平，97年則達9-10厘，以100萬貸款額計算，月供已相差達4,500元。另外，現時私人家庭月入中位數達30,000元，高於97年數字達45%。
市民收入水平上升是實質地增強了對樓市的支持，因為供樓能力確實地增加了，但按揭利息是浮動的，未來息率由現時之低水平回升是理所當然，故政府假設按息上升三厘計算供樓負擔作為參考亦不是沒有道理。假設以按息上升三厘計算，供樓負擔將上升至54%，已超過一般認為50%的警界線，但卻未超出金管局所訂有關壓力測試之60%上限。
現時低按息對樓市發揮的作用確實不輕，難怪政府特別擔心息率掉頭回升的風險，因為一旦息率大幅回升，借款人的還款能力或會降低，從而加大銀行信貸風險。不過，從這層面上看，政府如在按揭借款人的供款佔入息比率上限及假設息率回升的壓力測試方面多加落墨，可能更為貼切及合理；這樣，借款人可根據自己的還款能力及防守力獲批適度貸款額。而現時降低按揭成數的做法，雖則可防止銀行過度信貸，但假若今年銀行貸款增長未有出現過快現象，市場按揭比率亦處於偏低水平，降低按揭成數似乎就只是增加買家籌備首期的困難度。
財政司長表示有機會再推出收緊樓按措施，當中亦考慮到近期樓市急速反彈，筆者對此說法有保留，樓市於2至3月份在小陽春效應下，確實是價量齊升。然而，自4月份起，樓市在消耗一定購買力及盤源漸缺的情況下，已逐步出現調節。及後5月份受外圍形勢動盪、港股連跌影響，樓市交投進一步放緩。踏入6月，樓市在多個不明朗因素下，加上多個新盤吸納二手市場購買力，二手樓市正在由熱轉淡，交投量甚至開始呈現萎縮疲弱的狀況;在這情況下，樓價升勢放緩的可能性已在增加。金管局早前指出若樓市延續上升周期，將會在有需要時推出「逆周期」措施遏抑樓市，所謂「逆周期」措施，就是要為樓市帶來逆向發展以作調節降溫，但按目前情況，筆者擔心，倘若金管局於現階段貿然落藥，「逆周期」措施可能會變為「順周期」措施，即是「順勢」加速樓市下滑風險。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
