1997與2012樓市大不同
日期：2012-07-09
剛過去的七一，令筆者想起97回歸已達15年，97這數字，令不少港人想起97年亞洲金融風暴帶來的慘痛經歷，觸發了本地樓市泡沫爆破，結果香港用了六年的時間復元；期間樓價大跌超過六成、失業率高企、亦帶來了可怕的通縮期。資產泡沫一向是政府及社會關注的問題，皆因歷史教訓可見其危害性相當大。資產泡沫簡單而言就是資產價格水平及升幅脫離實體經濟的現實情況，樓市被指出現泡沫，其中較常現象是樓價水平與大眾負擔能力嚴重脫節，此之所以政府十分關注樓價與市民收入作比較的槓桿比率，即市場常提及的置業供樓負擔有否高於歷史平均水平。
政府關注樓市泡沫，是因為當泡沫越滾越大，直至有事件引發導致樓價升值的預期落空，樓價失去支持便會出現下瀉，形成骨牌效應；而泡沫越大，爆破起來的傷害性亦越大。然而，樓市泡沫出現卻不等於很快會爆破，若有強大需求及充足的資金承託，資產泡沫並不容易爆破；又或者在泡沫膨脹之前，得到樓市降溫的調節，泡沫不等於會自我滾大。
雖然現時樓價已超逾97水平，但樓市是否真的已形成泡沫，卻很難定論。看樓市有否出現泡沫，除了參考置業供樓負擔外，還包括市場實質需求的強弱、用家與炒家比例、樓房空置率、租金回報率及經濟就業情況等作衡量。
筆者嘗試就上述幾方面列出現時與97時比較，首先是置業供樓負擔數字，本欄之前亦已提及，97年的供樓負擔最高達103%，目前則為42%，遠低於97水平，主因是現時按揭息率明顯較低，而市民收入水平較高所致。由於現時處於低息期，未來息率總會掉頭回升，故筆者亦再以近十年平均按息約3厘、目前樓價及入息水平計算供樓負擔，數字約為45%，仍然屬於較健康水平。
第二是炒家比例的對比，97年確認人轉售比例一度高達近10%，現時則為0.05%，是筆者找得有紀錄以來最低。此比例跌至新低是直接與政府推出額外印花稅措施有關，亦反映現時置業者以實質用家及長線投資者佔高比例，投機成分幾乎消失。第三是租金回報率，現時平均約為3%，較97年平均達3.5%略為偏低，但現時與97年最大的分別是，現時租金回報高於按揭利息，但當年則是按揭利息大幅高於租金回報，問銀行借錢供樓明顯較租樓貴。至於樓房空置率方面，即使97年炒樓普遍，空置率僅為3.8%，較現時之4.7%更要低；所以亦不能說97年的實質性需求較低。
很多時，當樓市出現泡沫風險，市場普遍對樓價出現不太理性的上升預期，著重投資價值多於自用價值，出現盲目高追，故槓桿率較易上揚。綜合上述，與97年比較，現時樓市投機性低、用家作主導、供款能力及購買力較高，情況大不同。而且，現時市民對泡沫風險的防守力亦較強，目前置業槓桿率低，平均按揭成數跌至55%，遠低於歷史平均數。根據2011年人口普查統計，市民每月還款佔入息比率中位數僅為20%，遠低於上限50%。雖則外來及本地的強大需求及充足的資金推高了樓價，但實質上樓市是否有泡沫確實難言。
中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
