居屋與私樓
日期：2012-08-13
政府宣佈明年起讓白表家庭在居屋第二市場購買未補地價居屋，希望能幫助一些較難於私樓市場置業的家庭上車。計劃下白表家庭可等同綠表申請人享有樓價折扣購買居屋，加上白表買家可免保費向銀行申請9成按揭貸款，首期只需1成，成功上車機會大大提高。以近月一個馬鞍山未補地價居屋成交個案作例子，建築面積約600呎，以210萬元成交，基本首期只需21萬，若於同區購買相若面積私樓，價錢便增至約350萬元或以上，基本首期亦跳升至35萬元，這是以申請9成按揭保險計劃計算，當中買家再需支付數萬元按揭保險費。
市場上未補地價之居屋仍高達8成，數量約達25萬個，潛在樓盤量可謂十分多，既然居屋入場費低、樓價有折讓優惠，用家豈不是都一窩蜂的湧入這個市場？事實並非如此，首先，申請作為居屋第二市場買家的基本條件是家庭月入不可多於30,000元，高於此水平的家庭只可選擇從私樓市場置業。此外，政府雖然公佈每年可提供5,000個名額，但市場上居屋第二市場的成交量並不活躍，今年上半年居屋第二市場買賣每月平均僅150宗，只佔市場約2%。事實上，現時樓價處於高水平，原有業主售出單位便需放棄任何配置資助性房屋的資格，所以放盤業主大部份只限於準備好資金進入私樓市場的家庭，相信實質放盤量不會很多，又或業主只願以偏高價格水平售出單位，買家未必覓得合意單位。另一方面，部份買家始終較鍾情私樓質素及設施較好，亦無需受限於轉讓補價限制。
由於居屋第二市場買賣無需補地價進行，一般來說，合理價格應為該單位市值減除補價折扣率，上述例子的馬鞍山單位市值為300萬元，減除其43%補價折扣率，合理成交價應約為171萬，但事實是業主未必願意以這價錢出售單位，故最終或以較高的價格水平獲買家承接，需留意的是，買家日後出售單位的成交價則未必完全足夠支付補價金額。上述例子單位現時補價金額約達129萬元，連同上述居屋第二市場成交價210萬元合共為339萬元，較市值300萬元高出39萬元。換句話說，若買家將來只能以市值出售單位，便須預留資金支付補價。
私樓之按揭年期可長達30至40年，而居屋第二市場單位的按揭年期則長達25年，但要留意，雖然房委會已將居屋第二市場之按揭還款保證期延長至30年，但由於居屋在70年代已推行，不少單位之樓齡已達15年甚至20年以上，銀行一般會將30年保證期減去居屋首次轉讓日期距今之年期，來計算可批出之按揭年期，故一些樓齡較高的單位可能僅獲銀行批出10年或以下供款期，每月還款金額因而較大，買家應先衡量還款能力是否足以應付。然而，目前亦有部份銀行在此方面提供較大彈性，例如若居屋樓齡在15年或以下，便可獲批長達25年還款期，又或買家若願意降低按揭成數，獲批之按揭年期亦可較長。
由於房委會提供按揭貸款保證，而居屋買家一般屬於長線用家，風險較低兼有穩定利息回報的居屋按揭市場近年漸漸受到銀行重視。現時居屋按揭息率與條款已可與私樓看齊，按息同樣可低至2.15厘(P減3.1%；P：5.25%)，現金回贈亦高達貸款額之1%，但一般而言，這是限於按揭貸款額達150萬或以上方可獲得此優惠。明年市場上將累積一批白表準買家，居屋買賣將顯著增加，估計銀行會力爭居屋客源，屆時不排除銀行將降低上述居屋貸款額要求，為客戶提供市場最佳按揭息率。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
