解讀供款佔入息比率新措施
日期：2012-10-01
美國推出QE3後，金管局緊接着推出一系列按揭措施包括對第二套房按揭申請人調低供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR)，並下調非本地入息或以資產水平為基礎申請人的第二套房按揭成數等。政府一方面希望可令樓市降溫，另一方面卻不希望用藥過猛以致打擊樓市，影響有實質需求的用家購置安樂窩，故是次措施以針對投資人士為主，希望藉此減少市場上過多的投資性質需求，以望緩和樓市過熱情況。至於用家，有關供款佔入息比率的措施設有一定彈性的豁免安排，清楚訂明如購買第二套房作自用或直系親屬(包括配偶、父母、兄弟姊妹及子女)自用、換樓又或非套現轉按個案都獲豁免。
有關措施主要亦為銀行信貸風險把關。本欄曾提出政府應在按揭借款人的供款佔入息比率上限及壓力測試方面多加落墨，現既處於冰與火的經濟環境，提高銀行體系內借款人的還款能力以加強銀行面對信貸風險的防守力更為重要。第二套房又或多重按揭借款人需應付不只一個按揭供款，若經濟環境逆轉，這類借款人需有更充裕的防守力應對，以免違約機會率增加。
申請第二套房按揭有關供款佔入息比率之豁免安排中，換樓人士若然是先賣後買新舊居，那按揭申請人只需出示相關臨時買賣合約已可證明其換樓行為；但若然是先買入新居而尚未成功出售舊居，銀行便會要求借款人簽署承諾書保證會於6個月內賣出舊居，並須於提取新居按揭貸款日起計6個月內全數清還舊居按揭貸款。
此外，買家購買第二套房給直系親屬作自用亦免受措施所限，當中直系親屬之定義亦包括兄弟姊妹，可見政府在構思措施時希望盡量避免真正用家上會困難，但這難免令人聯想到有人會利用此作為灰色地帶；不過，在執行上，按揭申請人須向銀行作出具法律效力的正式聲明，倘被發現作出虛假聲明或須受法律起訴。措施當中有亦一點須特別留意，有關豁免安排只限於申請按揭時已擁有或擔保僅一個按揭物業，若然已擁有或擔保兩個或以上之按揭物業，申請人仍須受到新措施所限，所以不要誤會只要是自用性質便可獲得豁免。
那麼，措施之下買家如何受影響？對於申請第二套房按揭而該單位並非自用的買家，其供款佔入息比率上限便由50%降至40%，即每月所有債務的還款額不可超過入息之40%，由於此類借款人原先已有一個或以上按揭貸款，故累計起可用作每月還款的金額便進一步減少，假設一位中產買家月入為67,000元，現已擁有一個自用按揭物業，每月還款18,000元，現想購買第二套房作出租用途，按目前平均按息及25年還款期計算，措施前最高可借取之按揭額高達350萬元，若然首期資金足夠，可購入單位之價值便高達700萬元；新措施推出後，可借取第二套房之最高按揭額降至200萬元，減幅達43%，在相同首期下可購買單位價值降至550萬元，又或需額外多付150萬元首期方可購入上述700萬元之單位。
第二套房按揭措施對於銀行來說並非全新做法，事實上，去年金管局已有指引要求銀行在處理第二套房按揭或多重按揭時要收緊審批呎度，但由於只屬參考建議，未有劃一規定，故銀行之間對收緊第二套房按揭的執行方式不盡相同。是次第二套房按揭措施出台便可令各銀行的處理方法歸一，按揭申請人在預算置業首期及供款額時可更為清晰。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
