如何以資產水平申請按揭貸款
日期：2012-10-29
金管局於9月中推出一系列按揭措施，除了包括本欄之前已介紹的供款佔入息比率上限外，另外亦下調以資產水平基礎作申請的第二套房按揭成數。讀者可能對此類按揭申請不太認識，事實上，目前以資產水平申請按揭的量數只佔整體大約5%，所以不屬於普及。一般來說，銀行審批按揭申請時，較重要的考慮因素是借款人的還款能力及物業抵押品的價值與質素，衡量借款人的還款能力方面，較常見的是將借款人列入固定入息或非固定入息類別。而以資產水平作計算的按揭申請，則是針對一些擁有相當充裕資產的客戶，但卻沒有按月入息文件可作還款証明。
以資產水平計算的方法一般分為兩類，一是以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)簡單指擁有的資產總值減去負債的淨額，另一款是以資產的實際回報率評估借款人的潛在收入，借款人同時亦需為高資產水平客戶。由於資產價格浮動，可升可跌，用作計算按揭還款能力基本上是較高風險的，此之所以金管局特別關注此類按揭申請會否令銀行難以判斷客人的還款能力有否變差以及信貸風險增加。基於此，銀行審批此類申請的要求亦甚高的，例如部份銀行要求客戶出示文件証明資產淨值需相等於新購物業的樓價全額，可納入計算的資產類別包括存款、股票、債券、基金、物業等，當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算，而銀行之間的計算方法亦不盡相同，例如有些銀行可接納股票、基金市值之100%作為資產值，但亦有銀行僅接納50%，但銀行普遍只可將物業或車位估值之50%納入資產值。
由於此類申請是以資產「淨值」計算，若然該物業尚有未清還之按揭貸款，便需將物業估值之50%再減去按揭餘額方可納入資產，而按揭餘額亦需撥入債務再作計算。假設借款人擁有一個市值400萬元之物業，尚欠按揭貸款100萬元，可納入計算的資產值便為100萬元 (400萬元X 50% – 100萬元)，但由於借款人的債務亦為100萬元，那便等於沒有資產淨值可供計算了 (100萬元資產-100萬元負債)。另外，若然業權人不只一個，那便需要按人均比例(如屬長命契Joint Tenant 形式持有)又或其持控權益比例(如屬分權契Tenant In Common形式持有)再作計算。
可想而知，要透過資產水平基礎申請按揭貸款，借款人需要擁有相當豐厚的資產，以借款人購買一個樓價500萬元之物業為例，假設全以現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1,000萬元，方可符合基本審批要求。若然該新購物業已屬於第二套房，借款人可獲取之最高按揭成數僅達3成，換句話說，借款人需出示相當高資產水平換取僅150萬元按揭額，另借款人再需向銀行出示有充足現金支付350萬元之首期。
金管局按揭措施降低了此類申請人的第二套房按揭成數，一方面除了加強銀行的信貸防守力之外，相信亦令此類申請個案減少。其實近年銀行較以往積極接納以資產水平為基礎的按揭申請，尤其是近年增加了不少資金實力雄厚的內地買家在港置業，銀行吸納這類資產水平甚高的客戶有利於進行不同產品的交叉銷售及推銷財富管理服務。不過，以資產水平計算借款人的還款能力始終較具高風險，故此目前並非所有銀行均可接受這類申請。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
