新招有利有弊

日期：2012-11-12

近年本地樓房供應越見緊絀，而投資性質需求亦受熱錢帶動而增加，加上長期低息環境令回報高於借貸成本，故令樓市供求失衡的情況持續加劇，推高樓價升勢，樓價自2008年金融海嘯後低位至今累積已升約一倍。單計今年本港樓價累積升約近兩成，升速惹人關注，升幅亦高於原有額外印花稅率，買家即使持貨不足一年仍有利可圖，政府被評措施無效，結果政府剛於十月底再次推出被市場形容為辣招。

在土地供應方面，政府礙於難以一時三刻增加樓房供應，故是次主力在遏抑需求方面着手。事實上，金融海嘯後各國推出寬鬆貨幣政策，熱錢曾大量湧入本港，2009年底銀行體系結餘高達3,000億元，銀行水浸推低按息至1厘以下水平，資金湧入樓市，加速樓價升勢，樓價於年半內上升達40%，其後銀行體系結餘雖然回落但一直保持在充裕的水平，自2010年中至今年9月，即使於2010年美國推出QE2，銀行體系結餘仍然平穩維持在1,500億元以下水平，期間樓價升勢減慢但仍持續上揚。今年9月中QE3出台，金管局隨即推出按揭措施圖令樓市降溫，但樓市仍然亢奮，樓價不斷創歷史新高，期間資金再次流入，銀行體系結餘開始升逾1,500億元水平，這令政府擔心市場對樓市的亢奮情緒更加一發不可收拾，導致樓市泡沫急速漲大，遂出辣招人為地引導部份資金轉向，是次措施針對投資者為主，旨在削減他們對樓市的投資意欲，減少市場需求，紓緩樓市因供求失衡導致升勢不斷的情況。

政府新措施當中，除了提高額外印花稅(SSD)率至10%至20%及延長適用期至三年外，亦新增一項為樓價15%之買家印花稅(BSD)，繳納人士為外地買家及所有本地或外地註冊公司的買家；換言之，現時這類買家入市可能需付的稅種多達三項，包括一般從價印花稅、額外印花稅以及買家印花稅，除了入市成本大增，抵銷海外買家購買港樓的折扣優勢外，亦令在港置業的稅務責任變得複雜，減低了港樓的吸引力。

假設內地買家在港購置一個價值1,000萬元之住宅單位，若然並非首套房按揭，按揭成數最高僅達3成，即需預備的基本首期資金高達700萬元，另外再需繳付一般印花稅及買家印花稅高達樓價18.75%，合共187萬5千元，倘若買家於一年後出售單位，涉及額外印花稅達樓價10%。換言之，該單位價值需於一年後上升超過3成始有利可圖。入市成本如此高昂，很自然可打擊內地買家的入市意欲。新措施前內地買家在港入市金額佔比仍達1成半，單計一手市場更高達3成，可以想象，若措施大幅減少內地買家變相可釋放多少供應出來。

另一方面，雖然原有的額外印花稅令短炒人士消聲匿跡，但用家一般仍覺可接受，不過，新措施提高了額外印花稅率及延長適用期，即使有需要於一年後或兩年後賣樓便得繳付樓價10%高稅，所以現時買家入市，心理上就好像必然要守三年綑綁期，三年後才可賣樓，這樣將會削弱一些用家的換樓意欲。再者，金融海嘯後長達兩年時間，本港樓按息率低至1厘以下水平，當年大量業主轉按，目前仍然以1厘(H+0.7%)之超低利息供樓，若然現時換樓，新造銀行息率便很大可能轉為P-3.1% (P:5.25%)，實際息率為2.15厘，縱使仍屬低息，但借貸成本卻已高出115%，結合起來的因素亦減弱換樓意欲。這情況下，一邊廂削減需求釋放供應，另邊廂二手盤源卻可能會減少。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理