車位市道熱烘按息下降

日期：2012-12-10

政府辣招推出後，由於非住宅類別不受限於額外印花稅及買家印花稅，遂令市場資金流向非住宅市場。近月車位備受追捧，加上發展商為迎合市場需求，拆售大量車位，有大型地產代理公司預計今年車位交投量將較去年增加４成，並創歷史新高。

事實上，車位一向受到不少投資者的青睞，主要原因是門檻低而回報高，有些車位的租金回報率可高達6厘或以上，而且無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦不需擔心租霸或折舊等問題。以往車位價格升幅不及住宅樓宇，投資車位多屬於長線性質，以取租金回報為主，但近月政府措施間接推高市場需求，令不少車位價格急速上揚，市場上亦頻現短炒個案。

傳統智慧教我們選擇車位需留意地區、位置、供求及便用權限等因素，因為車位不同樓宇，差不多同樣大少呎數，卻因以上因素而出現很大的價格差別，價錢由十多萬至過百萬不等。要選擇較易獲租客承接、抗跌力強的車位，首要注意屋苑或地區車位的供應量及租務活躍程度，屋苑單位與車位的數量比例越高，例如高於４比1，又或車位鄰近有不少商業大廈，求過於供的情況自然較顯著。

至於位置問題，一般情況下，如靠近停車場出入口或電梯會較受歡迎，如果是靠柱、較易碰撞的車路旁邊或需轉升降機的位置會較遜。另外亦需考慮使用權限方面，因為這是直接影響需求，有些屋苑車位只供住戶使用，由於不可出租予鄰近屋苑的住客或寫字樓上班一族，客源自然會減少了。亦有些屋苑車位不可獨立出售，必須連屋苑單位一併售出，這亦減弱了轉售車位的彈性，入市前需留意。

在現行措施下車位升值潛力甚優，但要留意，近期部份熱門車位價格飛升，需留意有關升幅是否已達偏高水平，租金回報率又是否已被拉低至不合理水平呢？雖然租金亦會被推高，但汽車始終是屬於奢侈品，當有市場風險增加的時候，又有否足夠租客承接高價租金呢？

近月住宅按揭申請量大幅減少，相反車位市道卻熱烘烘，為了迎合這個市場形勢，部份銀行亦將推廣焦點轉移，推出全新車位按揭優惠，並調低車位按揭息率。獨立車位按息一向遜於住宅樓按息率，目前約介乎３厘至３厘半水平，較住宅按息低至2.15厘為高，但近日兩者息差正在收窄，有部份銀行已特別調低獨立車位按息至2.75厘(P-2.5% ; P:5.25%)，以往車位按揭一般不設任何回贈，現時則有銀行可按貸款額個別批出現金回贈，甚至再送出超市現金券。

由於車位價格持續上升，過百萬車位漸見普遍，加上資金流向車位市場大增，出現不少大手購入多個車位的個案，推高了平均車位按揭額，大額車位按揭貸款亦明顯增加，中原按揭客戶數據顯示出招後過百萬車位按揭額的申請量增加超過兩倍。在這情況下，不少銀行將放貸焦點加強在這市場上，部份銀行更可為一些較大貸款額的車位批出低至2.5厘(P-2.75%;　P:5.25%)之按息。在按揭競爭下，預料車位按息將呈下降趨勢。

目前獨立車位之按揭成數最高可達50％，但若然同時購買物業連車位，可以連契形式向銀行一併申請按揭貸款，以便享有兩者相同之按揭息率及條款；換句話說，車位的按揭息率可低至2.15厘，按揭成數可高達7成，與住宅樓宇看齊。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳