2013年樓按息率走勢

日期：2013-01-07

本港整體息率跟隨美國走勢為主，美國聯儲局已宣佈擴大買債金額，並維持低利率政策至指定經濟數字目標穩定之前，按美國目前經濟狀況，未來數年維持寬鬆貨幣及超低息政策機會甚高，雖則本地息率亦會受其他商業因素影響而調整，但可估計整體上未來數年仍處低息環境。

筆者相信2013年銀行樓按取態積極性將會進一步增加，造就按息下降空間，原因有幾項，第一，今年9月中QE3出台，美元或外來資金再次流入亞洲新興市場尋找投資機會，平穩了兩年之銀行體系結餘衝破1,500億元界線，最近已增至2,500億元以上水平。在市場資金充裕下，今年港元貸存比率自年中由84%已連續四個月回落至十月底之80.4%，料數字將跌穿80%水平，反映銀行體系資金充裕度增加，令銀行放貸意欲增強；第二，今年銀行新造樓按貸款金額已連續第二年萎縮，臨近年底，各銀行已開始為明年新貸款目標籌謀，樓按取態將更為積極；第三，銀行資金成本持續回落，根據金管局數據，反映銀行平均資金成本的綜合利率已由年中開始連續四個月回落至十月底為0.36厘，反映銀行資金成本已呈下降之勢；第四，在多項金管局措施推行下，目前平均按揭比率僅為55%，而借款人的每月供款佔入息比率(DTI ratio)亦將進一步降低，有效減低樓按信貸風險，拖欠比率持續處於0.01%超低水平，超過6個月之拖欠比率更降至0%；目前樓市及信貸風險未增，用家主導，令銀行放貸信心增強。

綜合上述，銀行資金充裕度增加、銀行資金成本回落、放貸信心增強以及籌劃新一年按揭增長目標的意欲下，銀行樓按取態將更為積極；加上明年首季按揭貸款量仍受樓市交投疲弱所拖累，僧多粥少的局面推動樓按競爭轉趨激烈，這將造就銀行調減按息機會大增。但鑒於金管局之按息下限指引，目前P按息下調空間無幾，故P按息仍會平穩維持目前低至2.15厘之水平，至於H按，在樓按競爭下，銀行重新推廣H按計劃之機會增加，當中主要以調減H按息及優化H按鎖息上限以增加競爭力，相信明年H按選用比例將會增加，並推低整體平均樓按息率由目前2.2厘降至2厘水平。不過，由於銀行維持合理息差意欲仍大，對減息仍克制，故相信減息幅度不大，重現H按年代低於H+1%水平的機會始終微乎其微。

政府「雙辣招」進一步縮減市場投資者客源，樓市用家佔比提高，目前樓市剛性需求仍大，當市況尤其於農曆新年後轉為明朗化後，上車入市買家亦將顯著增加。相信有銀行看準高成數按揭市場潛在需求，將加強推廣按揭保險計劃，縮短批核時間，並提供保費折扣及客戶申請優惠等。

在目前低息環境下，縱使按揭競爭激烈，但銀行再下調按息之空間有限，現金回贈亦已達貸款額之1%最高上限，料銀行將進一步增加各式各樣的回贈優惠如購物現金券、信用卡簽賬額、飛行里數、旅遊禮券、餐飲禮券及各式電訊產品等以吸納按揭客戶。為了突圍而出，銀行亦將進一步優化按揭服務如推出特快按揭批核服務、專人上門辦理按揭申請之禮賓服務及增加服務據點等以滿足客戶的需求。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳