按揭措施下財務公司現商機

日期：2013-01-14

金管局自2009年共五次推出收緊樓按措施，買家如投資者、內地人士、公司名義買家、工商舖買家、甚至購買中價以上物業作自用的買家均受影響，上會困難度大增，措施下導致首期不足又或難於銀行獲批足額樓按貸款的個案增加，造就了財務公司開拓客源的商機。近年新的財務公司數量增加不少，當中不乏聲稱可為金管局措施下受影響之客戶提供解決辦法。

坊間財務公司大多可提供多樣化的貸款類別，本文只集中討論樓按貸款方面，目前市場上大致可分開兩大類財務公司，第一類是屬於銀行三級制體系以內之認可機構，多為有限制牌照銀行或接受存款公司，可根據相關條件接受客戶存款作為放貸資金，但由於受着金管局監管，故基本上同樣跟隨金管局之按揭措施，例如投資物業之按揭成數僅高達5成。此類財務公司的競爭優勢在於提供批核方面的彈性，一般只需較簡單的申請程序及入息証明。他們的目標客戶屬於銀行未能批出按揭貸款的借款人，包括欠缺足夠入息証明或欠糧單人士、未能出示稅單之自僱人士、非固定收入人士、信貸紀錄欠佳人士等，又或針對銀行難批之抵押品如唐樓、兇宅等。

另一類是按放債人條例成立的財務公司，只需經公司註冊處及警務處申請，不在金管局監管範圍之內，他們同樣具有如上述之批核彈性，且彈性更大，若以供滿按揭之物業作套現，甚至無需入息証明，家庭主婦及退休人士均可獲批貸款。除此之外，由於他們不受金管局措施所限，故相比起銀行及第一類財務公司，可向受措施影響的客人批出較高之按揭成數，故按揭措施之推出變相擴大了他們的潛在客戶群。例如現時600萬以上樓宇之按揭成數已不足7成，投資者、出租物業或工商舖買家之按揭成數最高只達5成，內地買家之按揭成數一般僅達3至5成，而此類財務公司則可向上述買家提供高達8成甚至9成之按揭貸款，而且標榜迅速批核，故近年此類財務公司在市場需求推動下明顯增多。

財務公司既可提供優於銀行之批核彈性，又要承擔較高的信貸風險，借款人自然要付出較高昂之按揭利息。上述第一類財務公司跟隨金管局指引，批核彈性不如第二類般大，而且部份財務公司屬於銀行持有或與銀行有聯繫，故不少仍批出以最優惠利率(P)為基準之息率，年息多介乎3厘至6厘不等，較優質客戶之年息更可低至3厘以下水平。至於第二類財務公司，以月息計算較多，實際年息一般達10厘以上，若分一二按貸款，二按之利息將更高。第二類財務公司的客戶多是礙於銀行未能批出按揭而轉投財務公司作短期過渡，又或急需資金成交免於撻訂，故不少按揭計劃的罰息期可短至半年，甚至兩個月；方便客人於過渡後或資金較充裕時轉按予銀行節省利息。

很多借款人聽見財務公司只聯想起高利息，其實近年有部份財務公司在競爭下已將息率明顯下調，原因是現時多了一些還款能力不差的客戶，只是基於金管局措施下首期不足或銀行批額不足，而需轉投財務公司借貸。例如目前1,000萬或以上物業之按揭成數僅高達5成，但有財務公司可提供高達7成按揭，息率可低至P-1% (i.e. 4.25厘)，對於有需要人士來說，借貸成本已不算高昂。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳