工商舖按揭淺談

日期：2013-02-18

住宅物業按揭措施於2009年推出後，工商舖物業受到追捧，根據統計數字，工商舖買賣合約登記數字已連續四年錄得上升，累計達1.83倍。去年住宅雙辣招出台後，市場資金進一步流向工商舖市場，有部份銀行捕捉工商舖旺勢，加重力度作出推廣，料今年工商舖按揭市場將持續活躍。

然而買家需留意，工商舖按揭與住宅樓按在條款及申請方面有着不同地方，由於銀行一向對於工商舖物業抵押較為保守，故按息普遍遜於住宅樓按，目前工商舖按息一般介乎P-1.5%至P-2.85%，較住宅普遍可低至P-3.1%高出0.25厘至1.6厘不等。然事實上，在銀行的積極性推動下，此息差已較往年收窄了，去年亦首次有個別銀行推出與住宅息率看齊的工商舖按揭計劃，息率可低至P-3.1%。由於工商舖物業質素參差，銀行亦會因應抵押品質素及借款人財政狀況和客戶關係等批出不同息率，當中差幅頗大，例如甲級寫字樓與工廠大廈的按息可相差1厘或以上。此外，銀行普遍不會向工商舖按揭客戶提供現金回贈，這點有別於住宅按揭，至於罰息期方面，基於近年工商舖交投活躍，為迎合市場需求，部份銀行可向客戶提供短至一年罰息期。

工商舖買家可獲批之按揭成數一向較低，2010年11月19日起金管局按揭措施延及工商舖物業市場，現時工商舖按揭成數最高為5成。若新申請之工商舖物業已屬於第二套房按揭，借款人之供款佔入息比率上限將較一般之50%降至40%，借款人需具有較充足還款能力方可獲批按揭貸款。工商舖之按揭年期亦較短，最長以15至20年為主，反觀住宅按揭平均年期達25年，最長更可達30年。寫字樓及工貿樓宇同樣有樓齡上限，若樓齡較高，銀行在審批方面會較為審慎，而地舖則一般較少此方面問題。

在估值方面，銀行對於工商舖物業取態亦較為保守，工商舖物業交投並不如住宅般活躍，評估價值之考慮因素亦較多，銀行多要求借款人提供物業圖則，亦較常需要進行實地視察或物業照片等。例如是寫字樓之評級、是否處於核心商業地區，又或商舖之位置及人流量、承租能力，即使只是一街之隔，但如A舖處於人流較稀少之街尾，而B舖處於特色主題街較旺地帶，估值差幅已甚大。買家亦需留意，有些銀行對於工商舖按揭申請亦設有限制，例如部份不接受商場舖、樓上舖之申請，亦有銀行全然不接受工業樓宇之按揭申請。雖然工商舖按揭條件遜於住宅樓按，但由於工商舖未有受限於住宅物業之額外印花說及買家印花稅，投資價值始終被看高一綫，加上按息處於低水平，故可推動工商舖按揭市場造好。

若工商舖物業屬營運生意的公司持有，一般需向銀行之商業理財部門申請，而非處理住宅樓按之個人理財部門，原因是銀行一般會安排有關營運公司開立商業戶口，以便建立該公司業務往來與銀行之關係，並提供不同戶口服務及生意往來所需之融資貸款方案如貿易、機器、營運資金方面等。而銀行會瞭解該營運公司購置工商舖物業是用作投資或自用，若屬於自用，並且關於公司核心業務所需，批出之按揭條款會較優。銀行一般需要求公司提供稅單、最近3年之財務報表或經核數師審核的賬目、最近半年顯示公司現金流之銀行月結單等，以評估公司是否有足夠的還款能力及穩健的營運狀況。

*上文P現為5.25%

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳