新措施下上會難度增
日期：2013-03-11
上月政府第六度推出遏抑樓市措施，部份力度較猛的措施以針對投資者及非住宅類別為主，而影響層面最廣泛則為壓力測試方面的調控，因為此措施適用於所有物業種類及所有類別借款人。新措施前，若申請首套房按揭，借款人的供款佔入息比率(Debt Servicting Ratio, 簡稱DSR)不可超過50%，另銀行需為按揭申請人進行壓力測試，假設按息上升兩厘後之DSR不可超於60%。新措施下，上述壓力測試會改以假設按息上升3厘計算，換句話說，按揭申請人可獲批之按揭額減少，需要有更高之入息水平又或增加首期方可入市上會。
若以目前私人樓家庭住戶入息中位約數30,000元、平均按揭年期25年及按息約2.15厘計算，措施前可獲批之按揭額上限約為336萬元，其基本DSR只要不超於48%已可通過壓力測試;但新壓力測試下基本DSR需降為不可超於43.6%，故在入息不變下可獲批之按揭額便減少接近1成，按揭金額上限降為303萬元。若借款人選擇較長之30年按揭還款期，其基本DSR要求更高，必須不超於41.5%方可通過壓力測試，可獲批之按揭額減少約11%。以往市場常有說法，申請按揭的基本準則就是債務供款不可超於入息一半，但新的壓力測試已進一步收緊這個準則，故上述說法更加不能成立，買家要多加留意。筆者建議現時準買家在籌劃首套房預算時，設定每月債務供款佔入息上限不多於40%較為理想。事實上，根據2011年人口普查統計，現時供樓人士之總債務與收入比率中位數僅約20%，反映大部份人傾向謹慎選擇保守的供款比率，狀況屬於相當健康。
新措施較影響用家上車的是有關按揭保險計劃之修訂，現時只有400萬元或以下之住宅樓宇方可敘造9成按揭貸款，450萬元或以上至600萬樓宇之按揭成數則由最高9成降為8成。按照目前樓價水平，600呎之兩房單位動輒高於450萬元，準買家若要透過按揭保險計劃上車，基本首期便由45萬元增加至90萬元，故有關修訂無可避免會增加買家上車難度。
除上述較影響用家的措施下，其他措施主要針對非住宅物業及投資物業為主，例如全面將所有物業類別之買賣印花稅率提高一倍，只有首套住宅物業或換樓可獲豁免或退回新舊稅差價安排，加上非住宅物業於簽訂買賣協議後須即時繳交印花稅等措施，大幅度增加購買投資物業及工商物業之成本，並有助遏抑工商舖摩貨轉手的炒風。修訂後之新稅率高達樓價8.5%，一個2,200萬元單位的從價印花稅高達187萬元，若為內地買家購買住宅物業作投資，需再繳付買家印花稅15%，稅率共達23.5%，總金額增至517萬元，如此高昂成本變相引導部份買家轉往其他投資市場。
為了使熾熱的工商舖物業市場降溫，政府是次亦針對性降低工商舖的可敘造按揭成數，一律按目前適用的上限下調一成，即最高按揭成數由5成降為4成，獨立車位的按揭成數亦同步降至最高4成，這樣看來好像還不夠力度？留意若借款人以資產水平申請按揭，又或主要收入非來自本地，例如是內地買家，工商舖物業及獨立車位的按揭成數會再降至3成，如屬第二套房按揭，更進一步降至2成，基本首期資金便須達8成，由於工商舖物業金額往往較大，是次措施已大幅度提高入市成本，相信有一定藥力調控非住宅市場之投資需求。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
