定息按揭有著數？
日期：2013-04-15
市埸預期美國有機會早於2015年加息，加上近月相繼有銀行上調按息，有大型銀行針對買家對加息的疑慮，藉此時機推出長達7年之定息按揭計劃。
香港一向以浮息按揭為主流，主要是最優惠利率(Prime Rate)及銀行同業拆息(HIBOR rate)為基準的樓按產品，若進入加息周期，浮息跟隨上調，供樓人士之每月還款額及利息支出均會隨之增加。而最近銀行推出的定息按揭計劃，優勢在於定息期內可鎖定按息，即使未來息率回升，仍可防止供樓金額大增失預算，亦變相節省利息支出。由於定息期內的利息波動風險由銀行承擔，銀行需要為相關風險進行對沖，所以在一般情況下，定息率會略高於市場水平，等同借款人需多付溢價換取鎖定息率的保障。是次大型銀行推出的定按計劃，首3年或首5年之定息率為2.4%，與銀行加息後之市場水平一致，反映銀行叙造樓按取態仍相當積極。如選擇7年定息期，期內按息則增至3%。
低息環境持續多時，未來趨勢必然回升，定按計劃的推出會否可推動使用比例大升？短期內卻未必。第一，定按計劃在香港的普及度不高，多年之選用比例僅在1%以下；若非加息期臨近，推出定按計劃的銀行一向不多。2004年中，美國開始進入加息周期，市場預期本地銀行快將跟隨加息，帶動不少銀行推出定按產品，故曾推高定按選用比例達15.4%，但仍屬低使用率水平。第二，由於銀行加息步伐並不一致，至今仍有部份銀行未有上調新造按息，提供之P按息仍低至2.15%，與定按息差達0.25%，加上定按計劃不設現金回贈，而浮息計劃回贈一般可達貸款額1%，動輒可達數萬元，本地供樓人士普遍愛選擇具即時慳息效果的按揭計劃，故短期內借款人士應希望趕尾班車爭取加息前的按息水平及優惠為主。
假設市場息率已逐漸一致性地升至約2.4%水平，定息率同樣是2.4%之計劃理應具有優勢，但選擇定按計劃便會失去高達貸款額1%之現金回贈，究竟哪一款計劃較著數？由於美國何時加息以及本地銀行何時跟隨始終是未知之數，故只能估量加息的預期作考慮，料5年定息期之慳息效果較強。以350萬元按揭額、20年還款期為例，並分別以最優惠利率為基準之按揭計劃(“P按”)及3年期、5年期定按作比較，目前P按息率以及定息期內之息率同為2.4%，3年定息期內之利息支出為$237,335；假設美國最終延至2015年才加息，而本地銀行之最優惠利率亦於2015年4月起跟隨加息7次，每次0.25%，P按首3年利息支出為$278,778，多於定按利息4萬多元，但由於P按設有貸款額1%作為現金回贈，若減去回贈計算淨利息支出只相差數千元，慳息效果不算明顯；不過，若選5年期定按計劃卻可較P按省息多達$112,074。上述只是加息7次、加幅達1.75%之假設，事實上，對上一次美國加息周期長達兩年，加息共17次，加息幅度達4.25厘，香港則長逾一年，加息幅度達3厘至3.25厘。可以想像，定息期內越早遇上加息周期，加息幅度越大，變相省下之利息便會越多。
從上述例子可見，5年期定按計劃較3年期慳息，但用家需注意，部份定按計劃設有較長罰息期及較高罰息率，例如客戶選用5年期定按計劃，罰息期便長達5年，罰息率達貸款額3%，故定按計劃較適合長線用家，才能發揮慳息效果，若有可能於3至5年內換樓則未必適合。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
