上車客增需留意未來加息壓力

日期：2013-05-17

自政府於今年2月份再次出招，樓市頓時轉靜，隨後3月份銀行加息擴大負面情緒，物業交投量大幅萎縮，及至4月下旬，部份屋苑交投量略見輕微回升，當中以中小型單位成交佔多。主因是在政府措施當中，最不受影響的正是中細價物業的本地上車用家，例如他們只需按舊稅率繳付印花稅，較新印花稅率少一半；若屬於400萬元或以下物業，基本上按揭成數完全不受影響。主要影響的只是他們同樣需要通過假設按息上升3厘的壓力測試方可獲批按揭貸款，然而，為免日後加息期來臨而難於應付供款大增的擔子，借款人一般樂於接受壓力測試的安排，亦盡量將供款佔入息比率處於健康低水平。再者，上車用家有確實的剛性需求，若認為負擔能力足夠，價格水平合理，亦會按自己的住房需求入市。

事實上，政府前後出招六次，每次均令樓市交投量銳減，但政府措施曲線地改寫了樓市結構，現時用家主導樓市，樓市兩極化嚴重，樓價並沒有跟隨步伐下調。自金融海嘯至今樓價升幅超過1倍，工資升幅顯然無法追趕。即使近月樓價開始呈現跌勢，但按照目前樓價及工資水平，要儲夠首期圓置業夢仍然難度甚大，故市場上一直存在對高成數按揭的需求。目前借款人若向銀行申請高成數按揭貸款，鑒於七成按揭上限規定，必須透過銀行向香港按揭證券公司申請按揭保險計劃，但在收緊按揭措施下，政府在2010年8月已叫停9成半按保計劃，現時按保計劃之最高按揭成數為9成，樓價上限亦已降為400萬元或以下。

9成半按揭助上車

最近有財務機構推出全新高成數按揭產品，借款人可獲批出按揭成數高達物業估值之95%，基本首期低至5%，確可減輕上車人士的首期負擔。有關計劃適用於購買自住物業之用家，可批出之按揭金額亦較高，例如一個樓價500萬元之單位，買家透過按保計劃可獲批之按揭額上限為400萬元，如選用上述計劃則最高可借取475萬元，首期相差達75萬元。而且，用家無需支付按揭保險費，只需繳付較保費為低之手續費。有關按息亦貼近市場水平，首三年低至P-3% (P:5.25%)，實際息率僅2.25%，審批時間亦較短，可說具有不俗的優勢及彈性，切合措施下受影響之上車人士需求，亦為樓市帶來正面訊息。

上車人士注意日後加息影響

自置物業是不少人的目標，對於上車人士，若然首期資金較為充裕，筆者仍建議準買家盡量避免借取高成數按揭，以免承擔過高槓桿風險；若選用9成半按揭，意味樓價一旦下調超過5%便會成為負資產。此外，現時樓價高企，買家愛選擇較長按揭年期以減低每月還款額，十年前平均按揭年期僅約為18年，近兩年則增至平均25年。近年有較多年輕買家選擇長達25年或30年之按揭還款期，他們需特別留意，若將來息率回升，每月供款額將會大增，增幅較選用短年期的為大，假設未來加息3厘，20年期之每月供款額將增加30%，但30年期之每月供款額則會增加44%，換句話說，選用長按揭年期的用家需要為未來加息周期的來臨預留更充足的防守力。若有意申請上述財務機構提供之高成數按揭計劃，留意有關3年期低息優惠過後之按息會轉為P-1.5%，即固定息率將回升1.5厘，假設浮息部份之最優惠息率亦上升3厘，按息便會合共升達4.5厘，故長線用家需小心衡量供款能力。