居屋按揭問題浮現

日期：2013-06-10

首批居屋第二市場白表買家快可正式揀樓入市，但申請居屋按揭及關連的問題卻開始浮現市場，最令人關注的是可承造按揭年期問題。早前有報導指有白表申請人擬買一個樓齡達27年居屋第二市場單位，但向銀行查詢後，得知銀行只可批出僅3年還款期，故只有打消購買該心儀單位。居屋第二市場單位的按揭年期原可長達25年，為何卻會如上述例子批出只有3年還款期的情況呢?原因是房委會向參與計劃並提供9成按揭予白表買家之銀行提供按揭還款保證期，但期限是由首次轉讓日期起計30年，故不少銀行會將此30年保證期減去居屋樓齡，來計算可批出之最長按揭年期。由於居者有其屋計劃在70年代已推行，故一些樓齡高達20多年的單位確有可能僅獲銀行批出數年還款期。

假設白表買家購買一個樓價為280萬之單位，向銀行承造9成按揭及25年還款期，按目前按息，每月供款約$11,000，但若居屋樓齡問題而僅可獲銀行批出10年還款期，每月供款額便會大幅增至約$23,500。目前白表家庭之入息上限為$40,000，根本無法負擔這個供款金額，而且礙於供款佔入息比率超出上限，亦不會獲銀行成功批核按揭貸款。故此，居屋第二市場買家在選擇單位時要特別留意樓齡問題，盡量避免揀選樓齡過高的單位，及先向銀行查詢可獲批出之按揭年期，以便衡量還款能力是否足以應付。

目前亦有部份銀行在審批居屋按揭年期方面提供較大彈性，故買家可多向不同銀行查詢，比較銀行之間的做法及準則，例如有銀行可為樓齡不超於19年之居屋提供長達25年還款期。買家亦可揀選一些樓價較低及足以應付3成首期的居屋單位，即使樓齡較高，若買家願意降低按揭成數至7成，部份銀行亦可批出長達25年之還款期。

另外受到關注的是居屋第二市場的樓價或估值問題，最近不時有居屋樓價創新高的報導。既然居屋第二市場買賣無需補地價進行，其單位的合理價格應為市價減去補價折扣率計算。但事實是，不少原有業主只願以偏高的價錢出售單位，因為他們售出單位便得準備足夠資金進入私樓市場。再者，他們售出單位便等同放棄享有資助性房屋的資格，故他們不會輕易售出居屋單位，實質市場上之居屋第二市場放盤量不多，供求失衡的結果就是價格被推高。銀行為居屋第二市場單位進行估值，一般亦會以市值扣減該單位的全部或部份折扣率計算，而不同屋苑甚至同一屋苑單位的折扣率亦可能有所不同，例如旺角富榮花園單位的補價折扣率由39%至52%不等，故此買家與業主議價期間，最好從業主的「可供出售証明書」確定單位的補價折扣率，以便衡量樓價是否合理又或銀行是否可估足價的問題。

例如一個馬鞍山錦豐苑實用面積約600多呎的單位，居屋第二市場的叫價為410萬元，但銀行估值為360萬元，出現估價不足情況，雖然此單位之自由市場價值達527萬元，但其補價折扣率高達43%，銀行亦會納入此因素作評估。不過，銀行之間評估居屋第二市場價值的呎度不盡相同，由於市場已出現高價成交，故銀行或估價行亦會根據成交紀錄調高居屋第二市場的估值。但買家需留意，若現時以偏高樓價水平買入居屋第二市場單位，將來出售單位時，除卻樓價尾數，可能需預留更多資金支付補價。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳