2013下半年按息走勢

日期：2013-07-08

今年3月中由大行牽頭掀起一輪加息潮，多間銀行上調新造按息0.25%，及後於4月下旬隨即再掀起一輪調頭減息潮，總結今年上半年整體按息於2.15%至2.4%水平窄幅上落。今年美國息率未有變動下，為何按揭息率卻出現波幅？原因是本地按息除了受美息影響外，亦會基於銀行自身或其他本地因素影響。

目前樓按市場以浮息按揭計劃為主，尤以最優惠利率(P)為基準的計劃屬主流，港美元掛勾下，P主要受美息影響，美國自金融海嘯後實行超低息政策已近5年，香港亦然，未來重返加息周期已屬必然之事。而美國已定下退市時間表，由縮減買債規模至完全結束量化寬鬆措施(QE)，預計需時一年，讓市場適應；即使結束QE亦須看當時的失業率及經濟表現才決定展開加息周期，而之前訂下失業率降至6.5%的指標，亦不等於降至該水平便自動觸發加息。筆者料展開退市進程後，美國仍需時間穩定經濟增長步伐，料美國將兌現於2015年始加息。美國對上一次加息周期始於2004年6月底，當時的失業率處於5.6%水平。不過，無論美息於2015年或之前上升，用家都應作好加息準備，希望市場早日扭轉對習慣性低息的依賴。

本地浮息若然上升，基本上絕大部份的供樓業主及新買家均受影響，參考對上一次本地加息周期於05年3月正式展開，累計加息共9次，最優惠利率由5%上調至8%及8.25%，一年間息率上升達3.25%。基於目前息率仍屬超低水平，將來累積回升幅度亦可達3%，為未來加息形勢維持較強防守力，筆者建議現時用家將供款佔入息比率設定於35%以下水平為佳。

現時主要的按揭計劃除了包含一個浮息，亦由一個全期已鎖定的息率組成，例如一個“P減3%”或 “H加1.8%”的按揭計劃，“P”和“H”屬於浮息， “減3%”和 “加1.8%”屬於固定息率。若銀行調整固定息率，只會對新造按揭客戶造成影響。這個固定息率亦會受銀行的資金供應量、貸款需求量、資金成本、樓按競爭、業務比重、市場風險等因素影響，換言之，並非只要美國不加息，本地息率便必然平穩。例如在08年金融海嘯後至今，本地銀行曾三度調整這個固定息率，即是上調新造按息，第一次是海嘯後全球資金緊張，市場風險急增，銀行一度上調按息及收緊信貸，及至金管局向銀行體系大幅度注資，紓緩資金緊張狀況，情況才扭轉。第二次是2011年首季開始爆發H按加息潮，當時最大的誘因是內地收緊信貸促使企業紛來港融資，港元資金需求擴大，曾推高貸存比率至85%。第三次是今年3月中兩間大行牽頭上調新造按息，主因是金管局對銀行增加樓按業務的資本要求，令資本成本增加，催使銀行曾調高息率以抵銷影響; 此次加息幅度是3次中最溫和，而且於4月下旬開始，銀行已陸續將按息回調至加息前水平。

礙於市場競爭關係，銀行即使調整樓按計劃的固定息率，幅度理應不會太大，多介乎0.25%至1.5%，與進入加息周期不同。不過，最近港元貸存比率略為上升，而下半年美國開始收水又會否引發停泊在港的熱錢開始於明年撤離，這些有機會影響拆息或按息上升的因素都值得留意。不過，受樓市疲弱拖累，今年樓按貸款量萎縮，目前銀行樓按競爭仍維持激烈，故不會輕易上調按息，總括筆者相信今年下半年按息平穩機會較高，息率約介乎2.15%至2.4%水平。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳