負資產再現之反思
日期：2013-08-12
負資產再現之反思
根據金管局今年第2季負資產住宅按揭貸款統計，消失了近１年的負資產個案再次出現，雖然宗數雖僅27宗，卻已引起了市場關注。事實上，不少港人對「負資產」三字充滿恐懼，97年金融風暴引發樓市泡沫爆破，負資產問題開始浮現市場，至03年負資產個案曾高達10.6萬宗，每５個供樓人士便有一個是負資產，負資產曾持續多年成為困擾民生的一大問題。
負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭貸款餘額，假設業主以500萬元購入單位並借取９成按揭連同保險費，按揭總額實質已達462萬元，樓價下跌8%至460萬元，業主便已跌入負資產界線。不過，當他供款兩年後，樓價累積下跌了12%，物業市值跌至440萬元，但業主仍未列入負資產，何解？因為他的未償還按揭額已由462萬元減少至432萬元。換句話說，負資產與物業按揭成數、樓價升跌、已償還按揭之金額及年期有關；而借取高成數按揭的業主跌入負資產行列的機會便較高。
上半年樓價只是大約向下微調了2%，理論上並未引致負資產再現，金管局解釋有關負資產個案主要是涉及一些銀行職員住屋按揭貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。基本上造就負資產個案較顯著出現的界線有二，一是當樓價普遍跌穿１成後，二是當樓價進一步下跌超過３成，第二條界線影響層面相對大很多。原因是市場上大概有１成借款人借取高成數按揭貸款，按揭成數高達９成；其餘大部份借款人借取７成或以下按揭為主。
不過，現時借款人對於樓按風險的防守力較高，置業性質差異亦大，即使樓價下跌帶來負資產，亦不會是97至03年的倒模。首先，目前按揭槓桿率低，平均按揭成數僅為55％，遠低於03年負資產高峰期時之65%。從這個平均數字看，樓價需下跌超過45%，負資產才會廣泛出現，然而，97年樓市與現時最大的不同之處，在於97年投機性高、炒風普遍，確認人轉售比例曾高達近10%；而現時投機成份幾近消失，樓市以用家或長線投資者支持為主，這情況下，樓市即使轉勢向下調整，速度和幅度都相當溫和，不易出現大量炒家蝕讓離場引致樓價大瀉的現象。
雖然負資產大量出現會破壞市場的換樓鏈，亦會削弱消費意欲，不過，只要業主繼續按時供款，負資產本身未至於構成重大問題，當年負資產成為民生一大問題，最主要原因是連帶減薪裁員風潮引發斷供個案增加，銀行體系受到衝擊，繼而出現銀行“call loan”、物業變為銀主盤等問題，令疲弱的樓市更為受壓，加深對市道的負面影響。事實上，97年的借貸槓桿率較高，炒風熾熱亦令不少人背負幾層樓的供款擔子，當遇上經濟滑落時，斷供個案暴增，這情況與現時並不相同；現時大部份人的供樓佔入息比率均在30%以下，供款防守力較高。
然而，現正處樓市調整期，加上未來息率回升已屬必然，借款人宜為自己建立安全網，預留較充足的現金流及備用資金，筆者建議借款人可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。此外，在籌劃置業預算時，盡量避免高槓桿借貸，按揭成數不高於７成、總債務佔入息比率不高於35%較為理想。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
