H按復活由來
日期：2013-09-02
根據金管局住宅按揭統計，以銀行同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃(簡稱”H按”)的選用比例連月攀升，由年初約佔市場7%至最近已高達40%，是2011年9月後新高數字。H按比例逐步上升主要是因為近月陸續有銀行調減H按息率，並優化H按封頂息率，使H按實際息率低於P按息之餘，更鎖定息率不會高於P按市場水平，加上有大型銀行重新積極推廣H按，推高了H按使用量。
於2006年前，按揭市場一直由P按主導，市民對H按認識不多，銀行亦沒有積極推出H按的意欲。06年加息周期進入尾聲，樓市交投轉為活躍，銀行樓按競爭不斷加劇，為了突圍，有銀行開始推出H按計劃，實際息率可低於P按，其後多間銀行先後跟隨。並首次引入封頂息率基制，以減低H按之波動性，當年H按息低至H+0.6%(當時約為4.6厘)，低於P按實際息率達半厘或以上，故此H按普及度開始增加，當年H按市場比例曾高達40%；其後H按與P按兩者的息差收窄，H按選用比例回落。
2009年H按正式確立主流地位，亦成為廣為人知的按揭產品。08年金融海嘯捲至，環球各國採寬鬆貨幣政策救市，銀行持續水浸推低拆息至不正常低水平，市場上有銀行開始積極推廣H按，令H按再次應運而生。當時1個月期拆息低至0.07%，銀行提供之H按息亦低至H+0.7%，實際按息僅0.77%，低於P按息率超過1厘，於是大部份借款人轉用H按計劃。2010年H按受歡迎程度有增無減，選用比例高達92%，由於H按具有前所未見的慳息優勢，故亦帶動了一股轉按熱潮，大量P按用家轉用H按，一個月銀行批出轉按宗數高達5,000宗，佔市場超過3成。隨着2011年銀行之間掀起H按加息潮，H按熱潮才漸漸冷卻。
2009至2011年期間，H按成為了最普及的按揭產品，三年裡市場上批出H按宗數高達近30萬宗，佔市場達68%。這些供樓業主大部份於目前仍然享有當年批出之H+0.7%超低息優惠，按目前拆息水平計算，他們支付之供樓利息仍僅為0.91%，低於目前按息水平超過1厘。
自海嘯後各國增加大量貨幣供應圖挽救經濟，市場資金泛濫推低拆息處於異常低位，促使H/P息差拉闊至非正常水平；自2008年11月至今，H與P的息差平均高達4.8厘至逾5厘，而08年10月前十年間H/P息差平均約為3.6厘，差幅達1.2厘或以上。未來美國將退市並於及後重返加息周期，若熱錢逐步撤離香港銀行體系，H/P息差理應將會回復正常水平，即是說，未計及進入加息周期之上升幅度，拆息已很可能上調約1厘或以上，對於現時仍以H+0.7%支付供樓利息之業主來說，按息可能將由0.9厘上升至約2.1厘，每月供款便會增加約12%，這些為數不少的H按業主可能已沈醉於超低息環境數年，最好需有兩方面關於息率回升的準備，第一方面是供樓利息將由超低息水平上調至與市場水平相若，第二方面是為未來正式進入加息周期作準備。
不過，基於H按一般設有鎖息上限，封頂位與市場息率相近，故業主亦無需擔心拆息大幅上升的風險，目前市場上H按低至H+1.7%，實際息率約1.91厘，那麼，若然如上述拆息回升約1厘，那H按息率豈不是升至近3厘? 借款人卻不用擔心，由於目前的H按息率與鎖息上限差幅不大，部份封頂息率甚至低至2.15厘，與P按息看齊，即使拆息抽高，若然P未變，息率亦只會上升約1/4厘。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
