申請換樓貸款宜先計算「水位」
日期：2013-09-16
近日有大型銀行推出一種換樓貸款，讓置業人士可在新舊物業移交過渡期內應付首期資金周轉。這種貸款又稱換樓過渡貸款(“Bridging Loan”)，屬於短期貸款產品，在換樓過程中，若然新居的完成交易期早於舊居交樓收款日期，導致未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，而自己又欠缺額外備用資金，這種短期過渡貸款確實可為置業人士解決新舊居交易銜接上的難關，增添置業周轉的彈性。
由於這類換樓貸款只屬於短期過渡性質，對於銀行來說，可賺取利潤不多，而且風險始終較高，所以目前市場上只有部份銀行提供此類貸款，很多時亦是為着吸納新按揭客戶才會提供過渡貸款。大部份銀行只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款，借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的樓按貸款。為了確定借款人的舊居經已成功售出，銀行亦會要求借款人出示有關買賣合約以茲証明，然後依據新舊居所交易期未能銜接所需的資金及期限批出貸款，當原有居所之買賣交易完成，借款人便需清還全數換樓貸款金額，但無論如何，換樓貸款的還款期一般是不可超於3至6個月。
借款人亦需留意，換樓過渡貸款設有貸款金額上限，借款人應先計算是否有足夠「水位」。銀行多以原有物業估值之高達7成減去尚欠按揭額計算，又或以新購物業估值之高達3成減去訂金金額作比較，兩者以較低者為準；換句話說，若原有單位之按揭額已超出7成或以上，又或未償還按揭金額過高，導致可借出之貸款金額未足以支付新居交易之樓價尾數，便難以獲銀行批出過渡貸款。再者，由於金管局實施按揭措施的關係，上述「水位」亦會根據措施訂明之按揭成數上限而降低。舉一例子，買家購入一個新居作換樓之用，早前以1,000萬售出舊居，舊居之尚欠按揭餘額為500萬，由於新居交易期早於舊居，他沒有足夠額外資金支付新居樓價尾數，故希望向銀行申請換樓貸款，但鑒於目前1,000萬或以上樓價之按揭成數上限為5成，故以1,000萬之50%減去尚欠按揭額500萬，等於已沒有水位獲銀行批出過渡貸款，借款人須另行籌備資金方可完成交易，否則便頓變進退失據。
由於過渡貸款只屬短期非抵押貸款，故利息較樓按息率為高，約介乎P-1% 至P+1%不等。由於此類貸款主要是幫助買家解決過渡期的資金安排，買家或需要在過渡期內同時支付新舊物業的按揭供款；銀行不希望加重買家在供款方面的擔子，故一般只要求買家在過渡貸款期內供息不供本，直至到期日才償還本金。然而，借款人需仔細計算自己的還款能力是否足以應付有關供款總額，亦需留意部份銀行會將新居按揭供款及過渡貸款的還款額一併納入每月供款佔入息比率計算，上限同樣不可超出金管局訂明之上限，若然入息較緊絀便未必可獲銀行批出貸款。最近亦有個別大型銀行提供全新過渡貸款優惠予換樓人士，息率低至P-1.75%(現為3.25%)，並優化還款方法的彈性安排，借款人可選擇在還款期內無需支付任何款項，延至到期日才一次過清還全數本金和利息，確可減輕借款人的供款負擔。
換樓過渡貸款在市場上不算普及，銀行之間的審批準則、批出之條件、還款期限亦有不同，有需要利用過渡貸款進行新舊物業交易的換樓人士應先向銀行仔細瞭解有關細節。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
