為何買家不買、業主不賣？
日期：2013-10-14
本港樓價自08年底至今累積上升逾倍，數年間樓價如坐直升機上升，原因離不開供求失衡之根本問題。海嘯後美國為首推行寬鬆貨幣政策，環球熱錢流入具投資機遇的地方，香港背靠高速發展的祖國，吸引了大量資金流入，加上息率被推低至不正常之低水平，負利率環境加深，造就投資性質需求大量增加，供求緊張情況因而加劇，樓價拾級而上。這形勢下，政府為了防止樓市泡沫滾大，在「供應」及「需求」之間，較主力選擇從打擊「需求」方面著手，09年至今已六度出招調控樓市。
今年2月政府再加大藥力推出辣招，連月來樓市被辣招綑綁而變得呆滯，買賣雙方持續拉鋸，買家不願買、業主不願賣，樓市出現買賣兩閒局面。買家不願入市很易理解，辣招之下，買樓成本增加、上會較前困難，加上樓市似在轉勢，未來退市在即，削弱買家入市意欲，心態上總希望遲一點樓價出現折讓。
雖然需求減少了，但另一邊廂市場盤源供應亦同步減少，原因為何？炒家或短線投資者一般愛短線獲利出貨，某程度上有助增加市場盤源流轉，但政府措施人為地趕絕他們的存在，導致市場上持貨人主要只剩下用家或長線投資者，而他們現階段賣樓意欲亦不大。為數不少的業主在海嘯後兩三年期間獲銀行批出超低按息，全期低至HIBOR+0.7%，目前仍然以不足1厘超低息率供樓，每月供款本金佔8成，利息支出甚低，若然賣出單位，新購物業便不可再享有此超低息率，而且需受額外印花稅(SSD)綑綁三年。
雖然目前新造按息仍處低水平，但以按息HIBOR+1.7%計算，利息支出已增加逾倍，加上樓價已升穿歷史高位，但在按揭措施下可造按揭成數降低，用家要換樓等如需多付首期、多付利息、多付樓按供款，又或者根本未必可負擔換新居的首期。舉例，用家於2010年以3成首期買入一個實用面積約500呎、樓價為370萬元的兩房單位，現希望更換區內一個實用面積約720呎之三房單位，樓價為960萬元，由於現居單位已升值62%至600萬元，若成功賣出單位可套現約380萬元作為首期，奈可在現行按揭措施下，上述樓價可獲批之按揭成數降為52%，最高按揭額僅500萬元，用家未有充足首期，只可擱置換樓計劃。
一般換樓人士都是一賣一買，但市場預期樓價已見頂回落，用家入市換新居的意欲轉弱，另一方面，換樓人士亦未必願意先沽後租單位，因為目前樓價下調步伐緩慢，他們認為樓價跌幅未必可抵銷一至兩年租金支出。對於自用的業主，現時樓按供款之利息仍大大低於租金支出，而對於正在收租的業主，租金回報平均仍達3.4厘，仍明顯高於利息收入或支出，故不少業主採取一動不如一靜的心態，繼續持有物業，導致市場盤源減少。再者，正在放售自用物業的業主大多不輕易割價出貨，在現時市道，他們的叫價可能與買家願意承接的價錢出現較大距離，導致「實盤」不多。
若無突如其來因素，短期內樓市買賣兩閒局面很大機會持續，但長線而言，供求狀況將告逆轉，用家不得不留意。未來退市將會來臨、熱錢總會撤離市場、息率終會回升，尤其當按息上升3厘，按揭供款內的利息支出甚至高於租金，若計及差餉、管理費等開支，租平過供尤為明顯，連帶政府長遠將增加土地樓房供應，屆時樓市將出現盤源供應增多而需求減少，將對樓市帶來衝擊。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
