人口老化加速 安老按揭助自力供養
日期：2013-12-02政府正面對人口老化加速及勞動人口下降問題，根據政府統計資料，按目前情況來看，推算2041年每3個人便有1位年齡達65歲長者，醫療科技發展迅速，預期平均壽命亦會持續增長，估算2041年出生的男性平均壽命達85歲，女性更達91歲，換句話說，退休生活可長達20至30年，可想像政府未來的醫療及長者福利開支將持續增加，面對未來的重擔，政府需要及早籌謀。
香港沒有如西方國家完善的退休保障制度，主要只有推行了約12年的強積金計劃，累積的公積金並未談得上可完滿供養退休生活。在這背景下，政府兩年多前開始推行安老按揭，以望減輕未來支援長者養老的財政負擔。安老按揭屬於逆按揭產品，是一種逆轉的按揭安排，同樣以物業作為貸款抵押品，但業主無需向銀行供款，而是反轉過來由銀行每月向業主提供年金，業主可選擇於固定年期或終身獲取年金，待業主百年歸老後，才由銀行出售物業以償還安老按揭涉及之所有款項。
安老按揭在港仍處於開拓期，暫只有7家銀行提供計劃，而實際上約7成貸款均由其中一間大銀行承造，反映銀行參與計劃之積極性不大。雖然安老按揭已透過保險安排，保障銀行無需承擔虧損風險，但對於銀行來說，安老按揭與銀行傳統可賺取息差或服務費的產品相差甚遠，銀行需長期發放資金予業主，待10年至30年方可經過收回物業及出售程序，從而取回應有利息款項。這種長期資金流出而欠缺利潤進賬、行政成本高、且欠缺交叉銷售機會的業務，在銀行眼中，經營安老按揭的吸引性不大。事實上，市場上亦鮮有銀行廣告、銀行網頁或推廣是關於安老按揭，暫時安老按揭在市場的認知度及普及度不高，故其申請量仍偏低，推行兩年多以來約500宗申請，即每月平均僅18宗。
目前安老按揭用家平均年齡約70歲，亦有低至55歲人士，平均物業價值為440萬，每月取得之年金平均為13,800元，當中亦有居於幾千萬豪宅的長者透過安老按揭獲取高達8萬多元之每月年金。而選擇固定10年期以及終生領取年金的申請人佔最多，兩者佔比分別達3成以上，原因很易理解，壽命長短無法預計，選擇終生領取當然保障最大，但可獲得之年金款項相對較少；若選擇10年固定期，可獲取之年金金額便最多。可想而知，長者申請安老按揭並非只為應付生活開支，當中亦有不少屬於中產人士，子女已有足夠經濟能力置業，故希望透過磚頭換取流動資金提昇生活水平。
暫時有關安老按揭的宣傳不多，參考資料主要來自按證公司網頁，長者對安老按揭認識不多，往往出現不少誤解，例如較多長者誤以為離世後必遭銀行收樓、即使物業升值，賣樓後款項全歸銀行所有。事實上，當長者離世或安老按揭終止時，銀行會給予時間讓後人選擇是否償還貸款以贖回物業，又或由銀行按市值出售物業，待償還貸款總數後，若有餘額會向長者的遺產繼承人退還。不過，申請安老按揭涉及的費用頗多，當中的按揭保險收費不低，亦令一些長者望而卻步。
安老按揭為長者提供一個由磚頭套取現金的融資選擇，建立逆按市場長遠亦有助鼓勵長者自力供養、減輕政府援助長者方面的財政負擔，但相信逆按計劃仍需經過積極推廣及優化處理，並減低費用項目，方可增加其普及性及使用率。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
2013年12月2日
