轉按逆市錄可觀增長

日期：2014-01-13

新年伊始，在此祝各位讀者今年事事如意! 回顧去年按揭市道，受政府辣招以至樓市交投大幅萎縮影響，新取用住宅按揭貸款金額連續第三年出現負增長，減幅約達18%，若計宗數更加不足6萬，屬於有紀錄以來最低水平。去年各類新批按揭貸款中，尤以二手物業按揭金額跌幅最大，按年跌幅高逾3成，反映去年二手樓市交投相當疲弱；一手市道方面，上半年受推行一手新例影響，市場一度停止新盤供應，下半年發展商適應新例後加快推盤步伐，令一手成交回升，按年跌幅收窄至兩成以內，表現優於二手市場。

13年轉按金額不跌反增

去年涉及一二手物業之按揭金額俱跌，但涉及轉按的新批按揭金額卻不跌反增，根據金管局統計數字，13年首11個月計轉按金額逆市增加達 17%。去年轉按貸款當中以加按套現佔較大比重，究其升幅原因，去年樓價雖然窄幅上落，但整體樓價仍有約2%的升幅；礙於樓市吹淡風、交投疏落，市場預期樓價下跌趨勢將逐漸形成，不少業主遂趁樓價仍處高位及早提出加按套現申請。再者，去年低息環境不變，轉按借貸成本仍然低至不足2厘，期間市場對於美國何時退市議論紛紛，擔心低息期進入尾班車階段，亦促使業主把握低息時機轉按套現。

此外，去年部份用家是基於供樓利息高於市場水平而提出轉按，2011年曾出現H按加息潮，甚至銀行收緊信貸，H按息曾高達H+3%，期間銀行亦曾調高P按息率至P-2.5%水平，與市場按息相差達半厘或以上，去年有用家剛好在兩年罰息期後提出轉按，亦帶動轉按貸款量增加。今年雖然美國啟動退市，但步伐溫和下，預料今年低息環境不變，加上樓價仍處高位，相信首季轉按市道仍不俗。

新按聚焦一手銀行優化H按封頂息率將推高使用率

新造按揭方面，二手交投仍然相當淡靜的情況下，今年首季一手新盤仍然成為市場焦點，購買力凝聚陸續登場的新盤。年初銀行為了達致新一年度按揭增長目標，放貸意欲強，已相繼有銀行向一手買家提供更佳按揭息率以及不同形式的回贈優惠，並為一手買家免收預先批核服務費等，相信市場上將出現更多形形式式的新盤按揭優惠。

目前有部份銀行較積極向一手買家提供H按優惠，全期息率低至H+1.7%，即實際息率約為1.91%(以近日1個月期拆息0.21%計算)，較P按實際息率低約0.24%，由於H按與P按的現金回贈一般同樣可高達貸款額1%，故目前選用H按計劃理應較為慳息。但目前樓按市場P按選用比例約達67%，H按則約佔31%，為何H按未能成為主流產品? 首先，市場上並非所有銀行均一致性地積極提供H按，銀行之間提供之H按息較為參差，加上拆息波動性較大，美國已啟動退市，雖然步伐相當溫和，但始終拆息於下半年及明年回升機會將逐步增加，拆息的潛在波動性足以削弱客戶選用H按之意欲，故此，H按會否多人選用，其封頂息率便成為關鍵性因素。近月相繼有銀行將H按封頂息率降低至與P按息看齊，換句話說，即使未來拆息抽升，H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓，這令H按的吸引力大大增加。

今年首季按揭競爭將越趨激烈，在按息下調空間無幾的情況下，料將有更多銀行調整H按封頂息率至與P按息一致，以增加市場競爭力，短期內將可推動市場上之H按選用比例上升。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

2014年1月13日