銀主盤等於筍盤嗎？
日期：2014-04-07
銀主盤是指業主拖欠或無力支付銀行按揭供款，最終遭銀行根據按揭條款循法律途徑收回抵押物業，並將物業於市場出售，以賣樓款項償還按揭欠款。早前有報導指近月銀主盤數量增加，在樓市下行風險增加的情況下，銀主盤風潮會否正在形成? 97年金融風暴後至03年，樓價出現長達6年跌勢，當時樓市出現了很多資不抵債及斷供個案，那些年銀主盤曾大量湧現。現時情況有別於當年，按揭比率處低水平，甚少資不抵債，加上就業市場健康，供款比率偏低，即使樓價向下調整機會增加，亦不致於大幅增加斷供個案；事實上，即使出現負資產不等於形成銀主盤，導致銀主盤的直接原因是斷供。
近月銀主盤稍為增加，較大原因是礙於內地水緊影響，令部份內地買家出現資金周轉問題，因而選擇放棄供款，結果由銀行接收物業變賣抵債；另外亦有部份內地買家將單位進行高槓桿借貸套現，將物業加二按甚至三按四按，當財務狀況出現問題時，惟有棄樓而去。目前銀主盤在市場僅屬個別少數個案，暫難言會出現明顯增加趨勢，不過，銀主盤可對樓市帶來惡性循環之負面影響，最重要還是保持就業市場穩定以防患未然。
銀主盤成交價多較市價為低，有些置業人士認為是尋覓筍盤好時機，但事實上，銀主盤未必一定較市場上之業主樓盤吸引，雖然銀主盤價錢一般較市價低，但幅度多少，亦視乎市場供求、物業質素以及銀主取態。銀主行使法律權力將按揭抵押品變賣時，基本上需對業主履行誠信責任，盡量按市場合理價值出售物業，以保障業主的利益。最近出現之少部份銀主盤，若然沒有進行二按或加按，或許根本沒有涉及資不抵債的問題，只是業主資金周轉困難放棄供樓，銀主成功售出物業後，樓款先用作償還第一按揭之所有欠款，然後還款予已登記押記之債權人及法律費用，若有餘額，須向業主歸還。不過，很多時現實環境令銀行不能以市場好價售出銀主盤，例如當市道不景氣，甚至銀主盤供應增加，都迫使銀主需割價吸引買家承接單位。
銀行一般透過拍賣或地產代理出售銀主盤物業，銀主盤之所以售價較平亦基於買家必須接受幾項特別條款，若果銀主不賣平一點，買家倒不如選擇市場上其他沒有限制的一二手單位，這是購買銀主盤需要注意的地方。銀主盤買賣條款一般訂明買方不可以提出業權查詢，即是買方不可對任何產權負擔或物業狀況問題提出爭議，簽署買賣合約等同已接受該物業之業權，銀主亦不會負責清理單位內之雜物，故此買方在買入單位前宜先委託律師查看業權是否有瑕疵、有否違反建築物條例或其他法庭頒令、視察物業有否僭建問題、結構性間隔改動等，否則有關問題或導致銀行拒絕批出按揭貸款，買家便大失預算。
此外，銀主盤買賣條款一般訂明買方不可將單位轉售，除非獲得雙方同意，避免買方可透過轉售獲利。雖然按目前市況及樓市措施下，買方根本難於摩售單位圖利，但此乃傳統銀主盤條款保障業主利益，故買家亦得留意，若有突發狀況需要急於轉售單位，銀主盤未必有此彈性。若然單位是透過拍賣形式出售，買家應先找銀行替物業進行估價，以確定其市場價位，方便設定心目中的出價上限。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
