解構新盤二按計劃

日期：2014-04-14

樓按措施推出後，近年不少新盤均設有二按付款計劃，為有需要的買家降低入市門檻。二按顧名思義是指首按以外的第二個有抵押按揭貸款，根據首按契約條款，借款人再以按揭物業抵押作借貸，必須先獲首按銀行同意。發展商在開售樓盤前一般已與銀行達成協訂，買家照樣於銀行申請高達樓價7成之首按，而首按銀行同意買家可申請發展商旗下或其夥拍的財務構機提供之二按貸款。二按貸款成數一般高達樓價1成至2成，但隨着金管局累次收緊按揭成數，最近之新盤二按成數已高達樓價3成至4成。

選用二按需注意不少事項，其一，雖然部份二按貸款可高達樓價3成，但當中可能設有一二按總貸款金額上限，較常見是8成至8成半上限。例如購買一個600萬元之單位，一按成數可達7成，可造二按成數便只限1成而非3成，因為一二按成數總和已達8成。另外，有些二按計劃亦有其他方面的限制，例如只限少量名額，又或僅數間指定銀行同意該二按計劃，局限了客戶在首按銀行方面的選擇；又例如二按貸款首兩年可免息免供，但獲此優惠需付出代價，就是售價相對較選用即供計劃為高。

其次，選用二按貸款雖可減輕首期負擔，但缺點是利息較高，而且借款人一般需向二按公司支付一些手續費開支。市場上較常見之二按息率為P或P+1%，目前年利率達5至6厘，較一按息率高出3厘以上。買家應小心計算自己的還款能力是否可應付一二按之總供款金額，需留意，首按銀行在衡量買家的供款佔入息比率及計算壓力測試時，會將一二按總供款一併列入計算;而且，若然發展商提供初期二按優惠息率予買家，例如首兩年二按息率為P-1%，第三年起為P+1%，銀行將會以優惠期過後之息率即P+1%計算二按供款金額。

以一個800萬元之新盤單位為例，買家現時可承造高達6成按揭，基本首期資金需要320萬元，按目前市場按息、25年供款期計算，每月供款額約為$20,697，計及壓力測試後，基本入息要求約為$47,470。若然買家選用新盤附設之二按計劃，假設一二按貸款額上限為8成，二按貸款額便可高達樓價2成，買家的基本首期亦大幅減少50%至160萬元，但要留意，一二按合併的每月供款額卻增加55%至$32,160(以二按息率P+1%及一般最長限於20年還款期計算)，而計及壓力測試之基本入息要求便需大大提高51%至約$71,463。換句話說，採用二按的買家在籌備首期方面雖然輕鬆了，但需有更充足的還款能力及入息証明方可獲銀行批出按揭。

除二按計劃外，如屬自住用途，市場上亦有其他高成數按揭產品供客戶選擇，例如上文提及之600萬元或以下之單位，目前可透過銀行申請8成按揭保險計劃，好處是劃一以銀行按息計算，故無需負擔二按高息，而且買家可按需要選擇長達25年至30年還款期，以減輕每月供款額，增添彈性。至於壞處是需要支付按揭保險費，但由於買家一般可獲保費折扣，亦可加借於按揭額內，如屬較長線持有物業之用家(兩年以上)，仍是較為划算。另外，市場上亦有一些金融機構提供較高成數之樓按貸款，例如可承造高達8成按揭，樓價高達1,000萬元，而且息率低至劃一2.15%，故買家可多比較市場上之按揭產品再選擇合適方案。

*文中提及之P現為5%

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀董事總經理王美鳳