銀行眼中的優質按揭客戶
日期：2014-05-12
銀行在審批按揭貸款的過程中，大致上會分兩大範疇進行信貸風險評估，其一是衡量關於用作抵押的按揭物業，例如是物業的市場價值、樓齡、質素、業權狀況等；另一方面是評估按揭申請人本身的財務狀況，本文先集中談及後者。對於借款人的狀況，銀行首重評估其還款能力，其次是可進行交叉銷售的機會及與銀行之關係等。
一般來說，銀行需計算借款人的供款佔入息比率(Debt-to-income ratio, 簡稱DTI比率)，即是借款人每月總債務供款額佔入息的比率，基於按揭措施之推出，目前DTI比率之要求已較從前提高，以往只需每月供款額不多於入息之一半，現計及壓力測試後，若以25年期計，每月總供款額佔入息已不可多於43.6%，若屬於第二套房按揭，此比率再需下調10個百分點。評估DTI比率的同時，銀行亦會衡量借款人的工作性質及入息的穩定性，例如借款人屬於專業人士或公務員，又或於現職公司已工作數年，每月入息穩定，銀行將視借款人為信貸風險較低之客戶；若然借款人之入息並非固定，例如是以賺取佣金為主的營銷代表、的士司機等，銀行一般要求最少達半年的收入紀錄，以其平均收入衡量還款能力，不過部份銀行對於非固定入息人士的按揭申請會較為保守。
另外，銀行亦會考慮與借款人之關係，例如借款人多年來是該銀行的大額存款客戶，並一直使用銀行的產品及服務，又或決定於該銀行開設出糧戶口，這些都正在或準備與銀行建立長遠的客戶關係，銀行便願意提供較佳樓按優惠。現時按揭息率處低水平，利潤微薄，銀行十分重視按揭客戶帶來的潛在交叉銷售機會，故此高入息中產人士自然獲銀行識別為「好客」。
其次，借款人的年齡亦是銀行審批按揭的考慮要素，亦直接影響銀行可批出之按揭年期，因為銀行須考慮借款人尚有多少年便達退休年齡，屆時未必有充足的還款能力。現時銀行一般設定借款人年齡與供款年期總和的上限為60至70年，部份高達75年，但按揭供款年期上限為30年。
除上述外，銀行還會考慮借款人的信貸評級及紀錄，目前銀行參考的信貸報告均由一家名為「環聯TransUnion」的信貸資料機構提供，故此銀行多簡稱查閱客戶信貸紀錄為「查TU」,報告內容包括部份個人資料、信貸賬戶資料、信貸額及還款紀錄(包括私人貸款、稅務貸款、分期付款、信用卡結欠、汽車貸款及租購貸款等)，自2011年4月起亦已逐步包括按揭宗數及是否已結束之基本狀況等。另外，TU報告亦包括逾期還款之負面紀錄，以及一些公眾紀錄如債務追討、破產及清盤訴訟申請。報告內概括設有一個信貸評分，分A至J共十個級別，以估計借款人在未來12個月履行還款責任的機會率。
如果貸款人擁有良好的信貸評分及紀錄，一般可獲銀行批出市場上較優惠的按揭息率及條款。要建立優良的信貸等級，養成準時還款的習慣是相當重要，一旦拖欠款項超過60天，有關負面紀錄便需保留5年，大大影響信貸評級。另外亦需注意不要過度借貸、又或申請過多信用卡及積累過多卡數，並應定期自行查閱信貸紀錄，當發現信貸報告內的資料有不正確時，便應主動向「環聯」要求修正。總括而言，若然借款人之工作及入息穩定、財務狀況良好，DTI比率處偏低健康水平、以及信貸紀錄優良，銀行向借款人批出市場上最優惠之按揭息率及條款機會便較高。
中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳
