銀行如何評估抵押物業
日期：2014-06-23
前文已提及銀行在審批按揭貸款過程中，如何評估借款人的財務狀況及樓宇價值，本文則集中談及銀行如何衡量按揭物業。由於樓宇按揭是以物業作抵押及還款擔保的貸款，萬一借款人斷供，銀行有權可變賣物業抵債，故此銀行需確定按揭物業的狀況及市場轉售能力。
樓齡是其中一個考慮元素，直接影響銀行願意批出之按揭年期，目前銀行接納樓齡及供款期的總和普遍介乎60年至75年不等，而按揭年期一律不可超過30年。銀行對於高齡物業按揭一般較保守，當中尤以逾40年樓齡的物業，銀行會對樓宇質素作個別評估；若然是屬於大型屋苑，一直由管理公司妥善保養及維修樓宇，尤其是一些流轉率高的受歡迎藍籌屋苑如美孚新邨，即使樓齡已達45年，仍可獲銀行批出長達30年按揭年期。相反如屬一些管理欠完善的單幢舊樓，即使樓齡同樣是45年，銀行或要求實地視察單位，以檢查有否潛在結構及維修等問題，或僅可批出約10年供款期，按揭利息及條款亦可能較遜。若屬於質素較差的舊樓或唐樓，甚至有可能不獲銀行接納按揭申請，自土瓜灣馬頭圍唐樓倒塌事件後，銀行對唐樓按揭亦較前保守。
除樓齡外，銀行在正式批出按揭貸款前，亦需查看單位之業權有否問題，包括有否產權負擔(incumbrances)及業權瑕疵(title defect)，因為若業權並非良好，一旦需變賣單位便會出現轉售困難之問題。較常見的產權負擔是一些涉及索償糾紛的法庭押記，又或關於清拆僭建的法庭命令，若可及時解除押記又或以定額解決事件，銀行或許仍可批出樓按貸款，但倘若是較複雜的業權問題，例如是業權持有人或業權份數糾紛、樓契不完整等問題，銀行一般難於承造按揭。
此外, 有些物業類別如丁屋及居屋，本身附帶轉讓限制及補地價等問題，銀行基本上需確定有關事宜已解決又或不會構成轉讓困難方會接納。對於一些存有潛在法律風險又或轉售問題的樓宇類別如涉及送契的物業或兇宅，買家需小心注意是否可獲銀行提供按揭貸款。送契樓即是業主藉着送讓契或無需付出代價形式取得物業，其業權會受限於<破產條例>。送贈者如被發現在破產前五年內將物業送予他人，可被視作故意轉贈避債，破產受託人可將有關轉讓作廢；故此，銀行一般是不會承造未滿五年期的送契物業。即使所涉之送讓契已逾五年，買家亦宜先向銀行查詢是否接納有關按揭申請，原因是銀行之間對於送契樓取態不一，有些銀行願意為剛過五年期的送契物業提供按揭，有些則要求送契年期必需達八年或十年以上，更有部份銀行只會按個別情況考慮送契樓按揭。
另外又例如是被指「兇宅」之物業，兇宅沒有劃一定義，多指單位內曾發生自殺、謀殺或意外死亡事件如跳樓、燒炭、失足等。由於中國人忌諱於「死」字或不吉利事件，多不願意購買兇宅，若物業被列入兇宅，銀行便會預計該單位難於轉售又或出售價值大為降低，有可能拒絕批出按揭貸款，或大幅降低可造按揭成數及調高按揭息率。不過，兇宅事件的接受程度有異，而近年亦增加了一些兇宅貼近市價成交的個案，銀行之間對於兇宅的接受程度已不盡相同，買家應先向銀行查詢有關單位估值，以確定單位的可承按價值，又或是否屬於銀行拒批之兇宅之列。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
