2014下半年按息走勢
日期：2014-07-14
今年上半年銀行積極推廣低息H按（銀行同業拆息為基準之按揭），銀行普遍提供H+1.7%之息率，實際息率約1.92%*，較P按息約２.15%為低，而銀行向Ｈ按用家提供一個與Ｐ按（最優惠利率為基準之按揭）息一致的鎖息上限，H按的波動性因而大為降低，加上今年先後有大型銀行推出H按與存款掛勾之按揭計劃，令Ｈ按大受歡迎再次成為主流產品。根據金管局的住宅按揭統計，H按選用比例由去年９月約26%連月上升至今年５月份達71%，P按則佔26%。Ｈ按熱潮下，上半年新造按息亦由去年平均2.2%降至2.1%。
樓按息率當中的浮息主要跟隨美國息率走勢，美國於６月份進行今年第４次議息，會後確定退市步伐不變，一般相信美國於今年第4季可結束量寬(QE)。不過，筆者相信美國結束量寬後仍需一段時間觀察經濟進展及復蘇會否滑坡才可啟動首次加息，目前美國經濟時陰時晴，整體消費仍乏力，料最快於明年中方可首次加息，換句話說，本港今年最優惠利率將維持不變，但緊接明年進入加息周期的機會頗高。Ｐ的變動將影響全部現有採用P按之業主及新造Ｐ按借款人。
至於目前流行的Ｈ按中的銀行同業拆息(HIBOR)，除了亦受美息走勢影響外，亦受銀行體系資金水平及其他因素影響，自金融海嘯後，環球放水，本港銀行體系衝上逾千億元，高峰逾3,000億元，近年穩企於1,600億元水平，而最近港匯轉強令金管局數度注資，銀行體系衝上1,800億元水平，可見銀行水庫仍然充裕。自美國今年啟動退市，減少買債，新興市場出現走資情況，但香港沒有出現大規模資金流走，銀行體系結餘穩定，反映經濟基調良好、匯率穩定及具機遇潛力的香港仍然吸引資金停泊，相信第3季本港仍不會出現顯著資金流出情況，銀行同業拆息料維持平穩。不過，第4季美國料可結束量寬，市場聚焦美國何時加息，屆時市場敏感度將增加，資金流向及銀行同業拆息的波動性風險亦將隨之加大。由於銀行同業拆息自金融海嘯後被推低至不正常之低水平，將來若資金流向出現較大變化，便很大機會早於Ｐ進入回升周期。
浮息上調可影響所有按揭借款人，而銀行若調整按揭計劃內之固定息差*，則對新造按揭客戶構成影響。按揭之固定息差可受銀行貸存比率、資金成本、樓按競爭等因素影響，目前本港銀行體系維持充裕，而今年樓按貸款量雖有回升但競爭維持激烈，相信銀行不會輕易上調新造按息以免削弱競爭力。不過，今年首季銀行整體貸款增長加快，貸存比率處84%偏高水平，雖然於５月份有所回落，但今年貸存比率一直於80%以上水平徘徊，若然下半年稍後時間銀行為了符合金管局穩定資金措施而提昇資金水平，不排除第四季有銀行礙於資金成本趨升或稍緊而需要調整按揭計劃；但相信銀行為免即時流失客戶，未必會先從調整息率著手，而是先削減現時一些配套獎賞回贈，例如是減少目前一些高達萬元的超市券獎賞優惠。
預期下半年整體樓按息料變動不大，平均按息處於2.1%低水平，計及通脹率之實質按息仍屬「負數」，故此下半年負利率環境仍持續，實質借貸成本仍處低水平。不過，明年息率逐步回升機會較大，海嘯後支持樓市長達六年之負利率環境亦將有機會逆轉，意味實質借貸成本將逐漸提高，故明年市場變數較大。
＊註１：以2014 年7月9日之1個月期銀行同業拆息0.22%計算
＊註２: 按揭計劃一般除了包含一個浮息，亦由一個全期鎖定之固定息差組成(例如目前一個P-3.1%之按揭計劃， “減3.1%” 便屬於固定息差)
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
