H按再成主流有因
日期：2014-08-11
去年H按(銀行同業拆息掛勾之按揭計劃)用家比例反彈回升，由去年底至今，H按選用比例已連續7個月上升，根據金管局公佈之按揭統計，市場上新批出之按揭貸款當中，H按已佔76.7%，而P按(最優惠利率為基準之按揭計劃)僅佔21%，換言之，今年H按已再次成為市場流行按揭產品。
數年前H按亦曾大行其道，2010年H按用家比例高逾90%，海嘯後環球各國群推寬鬆貨幣政策，熱錢大量流入本港銀行體系，推低銀行同業拆息至異常低水平，當年1個月拆息低至0.07%，H按與P按之息差超逾1厘，促使絕大部份用家都傾向選用H按。而目前H按實際息率約1.92%(以H+1.7%；一個月拆息約0.22%計算)，P按實際息率為2.15%(以P-3.1%；P目前是5.25%計算)，兩者相差約0.23%，由於拆息的潛在波動性較大，單計這個差幅未至於可推動H按用家佔比節節上升。相信今年大部份按揭申請人選擇H按，除了因為息率低於P按，更關鍵的原因是，今年銀行陸續將H按封頂息率降低至與P按息看齊；H按用家既可享有低於P按之息率，即使未來拆息抽升，H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓，令H按的波動性降低，並有更大的慳息優勢。
再者，今年樓按競爭較去年更為激烈，首季已相繼有大型銀行加入H按戰場，積極推廣H按，銀行普遍可向H按用家提供與P按一致的現金回贈及按揭獎賞，加上有個別銀行推出H按與存款掛勾之按揭計劃，客戶可額外享有高達1.92%之特高存款息率，將資金或儲蓄停泊於該戶口內，以較高回報之利息收入抵銷按息支出，變相可減低淨利息支出，令H按吸引力進一步增加，吸納更多按揭用家選用。
若加息重臨 H升幅可能大於P
目前銀行同業拆息與最優惠利率(H/P)之息差高達5厘，而2008年海嘯前，數年來之平均H/P息差則為3.5厘，反映現時拆息處於較正常為低之水平。明年美國很大機會步入加息周期，利率逐步趨向正常化，本港H/P息差亦有機會回順至正常水平，H的上升幅度便有機會大於P。2004年本港亦曾出現銀行水浸，當時1個月期拆息低見0.07%，翌年即05年3月本港終跟隨美國進入加息周期，6月份本港之P分別為5.75%及6%，比較加息周期前累積上升了0.75厘至1厘，但當時之1個月期拆息已升至約3.23%，比較04年低位，升幅已達3.16厘，可見當拆息由異常低位回復正常化，回升幅度可遠超於P。
H+0.7%用家將來供款額或暴增
若明年步入加息周期後，H/P息差收窄至較正常水平，H按用家便需留意，其供樓金額的增幅有可能大於P按用家。不過，目前H按息率與封頂息率之差幅不算太闊，約0.23厘，故將來H按與P按用家之供款差幅不致太大。假設P跟隨美國上升共3厘，H則回升達4厘，P按供樓利息便增加3厘，以25年還款期計，P按供款將增加約38%；至於H按設有與P按息差不闊之上限，供樓利息不是增加4厘，而是約3.23厘，供款增幅約41%。然而，對於以往如2010年選用H按的用家需特別留意，當年H按息率普遍為H+0.7%(上限P-2.75%)，即現時仍享有不足1厘之供樓利息，相信不少業主已沈醉多年以超低息供樓，但若加息周期重臨，他們的供樓增幅將會較大，按上述假設，他們的供樓利息將會增加達4厘，每月供款大增55%，即使計及息隨本減之元素，增幅亦約達47%，業主宜對此作心理上及財務上之準備。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀 董事總經理王美鳳
